个人对物业行业的看法10篇

个人对物业行业的看法10篇个人对物业行业的看法　物业管理行业现状及未来发展趋势分析　一物业管理行业概况　物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的下面是小编为大家整理的个人对物业行业的看法10篇,供大家参考。

篇一：个人对物业行业的看法

管理行业现状及未来发展趋势分析

　 一物业管理行业概况

　 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定, 业主可以自行管理物业, 也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理. 物业管理有狭义和广义之分;狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备, 市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护, 修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程, 和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程.

　物业管理的分类

　 居住物业:是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑; 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等; 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地.

　商业物业:有时也称投资性物业, 是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业, 这类物业又可大致分为商服物业和办公物业. 商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所, 包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等. 办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所, 它属于生产经营资料的范畴. 这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等;按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼.

　商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关, 特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关. 这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大, 所以常以机构(单位)投资为主, 物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动, 并用部业租金.

　工业物业:是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋, 包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等. 工业物业有的用于出售、也有的用于出租. 一般来说, 重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要, 通常只适合特定的用户使用, 因此不容易转手交易.

　高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则有较强的适应性. 轻工业厂房介于上述两者之间.

　其他用途物业:除了上述物业种类以外的物业, 称为其他物业, 有时也称为特殊物业. 这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、飞速公路、桥梁, 隧道等物业. 特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可. 特殊物业的市场交易很少, 对这类物业的投资多属长期投资, 投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益. 这类物业的土地使用权出让的年限, 国家规定最高为 50 年. 统计资料显示, 2012 年中国物业管理市场整体规模达到 5180 亿元, 物业管理面积约为 175 亿平方米. 预计在未来几年中, 整体的物业管理面积增长较为缓慢, 年均增速约为 6%.

　二.物业管理行业的现状

　 物管行业依然具有较为理想的竞争环境. 市场规模依然扩张迅速, 集中度较低但提升加速. 目前在市场化及资本化两大因素加持下, 行业头部企业正在快速壮大. 根据调查数据显示, 至 2017 年末全国物业管理面积约为 195 亿平米, 09 年-17 年 CAGR 为 6.6%, 每年增量约有 10 亿平米.

　中国物管行业规模图

　2009-2017 物业百强管理面积均值及增速

　中国房地产当年新开工房屋面积图（千万平米）

　 2001-2017 年商品房住宅销售面积及增速

　 中国物管行业仍然处于行业整合的初级阶段. 目前物管行业仍旧呈现高度零散格局, 行业存在企业超过 10 万家. 但市场化进程提速令行业集中度快速提升. 2014 年至 2017 年, 物业十强企业的管理面积均值复合年增长率为 41.5%, 高于百强企业同期的 25.3%. 而储备面积方面, 百强企业均值由 2012 年的 85 万平米增长至 2017 年的 420 万平米, 2016、2017 年增长显著提速.

　2014-2017 年物业百强收入均值及增速

　 2014-2017 年物业百强净利润均值及增速

　2017 年物业百强企业各类别面积占比图

　2017 年物业百强企业各类别收入占比图

　 2017 年物业百强企业营业成本明细图

　 2014-2017 物业百强企业营业成本率

　 百强企业物业服务费收缴率与项目续约率均值

　百强企业各业务外包项目占比图

　三．物业管理行业的发展趋势

　 2015-2017 年房地产行业的繁荣将会传导到物业管理公司, 推动物管行业管理规模加速扩张. 本轮商品房销售的增长将给物管行业未来 2-3 年带来充沛储备面积.

　房地产行业集中度上升, 依托大型房地产企业的物业公司受益, 行业集中度将进一步提升.

　行业百强企业物业服务各业态面积占比图

　 在相关政策的指引下, 行业领先企业获得更为规范、更为广阔的发展空间. 表面上资质门槛的打破会令行业竞争加剧, 但事实上受到冲击最深的是业内依靠出借资质而其本身实力一般的“影子”企业. 领先企业依靠自身品牌声誉、服务品质及管理体系方面的优势, 将显著受益于市场化进程.

　TOP10 物管企业管理规模及增速

　TOP10 房地产企业销售面积及增速

　中国房地产开发行业和物业管理行业的集中度都在提升. 龙头地产开发商和龙头物业管理公司存在重叠, 地产开发商集中度提升会通过其销售社区向物业管理公司传导, 另一方面龙头物业管理公司也会外拓管理项目, 行业整合加速中.

　房地产开发行业市场集中度

　 物业管理行业市场集中度

　物业百强企业基础物业服务收入均值及增速

　物业百强企业基础物业服务净利均值及增速

　 由于经济的发展, 收入的增加, 消费者对优质物业管理服务的认可度在提升, 物业管理的定价权有所改善, 物业企业利润率不断提升. 优质物业的房屋及配套设施服务不仅可以满足业主对居住环境、社区服务的需求, 还能促进物业的保值增值.

　百强在管项目二手房售价、租金与周边比较（元/平方元）

　四.物业行业的竞争格局

　 历经 30 余年的发展, 物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理, 但总体来说, 行业发展很不平衡, 集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面, 自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段.

　随着竞争不断深化, 物业管理行业集中的趋势也愈发明显, 百强不同层级企业管理面积呈现分化态势. 规模较大的企业发展速度远高于行业平均水平, 规模较小的企业发展相对平缓.

　2017 年各物管上市公司增值服务收入占比图

　碧桂园服务收费面积与储备面积

　碧桂园服务收入构成情况（千人民币）

　 绿城服务与百强物业费收缴率对比图

　 绿城服务收费面积与储备面积

　 绿城服务收入构成情况图（千人民币）

　中海物业在管面积（千平米）

　中海物业收入结构（ 千元港币）

　 雅生活服务收费面积与储备面积

　 雅生活服务收入构成情况（千人民币）

　 彩生活收费面积与在管面积图

　彩生活收入构成情况（千人民币）

　各公司基础物业服务收入对比( 百万人民币)

　 各公司增值服务收入对比(百万人民币)

　五．物业管理行业的未来趋势

　 聚焦业主生活需求的社区增值服务增长空间较大, 据中国指数研究院统计, 2017 年中国社区增值服务市场规模达到 4545.1 亿人民币, 2014-2017 年 4年 CAGR 为 27.55%. 按照这一复合增长率计算, 到 2020 年市场容量将达到10122.8 亿人民币规模, 社区增值服务也将拥有万亿市场空间.

　2017 年物业百强各物业类型管理费均值（元/ 平方米/ 年）

　2017 年百强企业增值服务构成情况图

　公开资料资料

　2014-2017 百强增值服务收入均值及增速图

　 物业管理行业处于增量存量协同成长阶段, 行业集中度不断上升, 物业龙头公司定价权逐步改善, 资本助力行业快速发展. 物业公司因掌握线下社区流量入口, 贴近业主需求, 开始抢占社区增值服务红海市场. 大型物业公司正着力搭建社区增值服务平台, 社区增值服务生态圈逐渐成形. 基础物业服务类型更加多元化, 物业公司加速拓展 ToB 业务

　 凭借丰饶优质的社区流量资源, 物管领先企业增值服务板块将受益于本地生活服务快速发展的行业红利. 越来越多的商业模式将兑现落地 生活服务行业市场规模图 （万亿元）

　7 2017 年中国财经新媒体现状、市场规模及发展趋势

　2018 年 12 月 19 日 13:20:42 字号: T | T

　一．财经新媒体行业概况

　 财经新媒体：广义定义包含所有提供网络财经信息服务的网站及 APP；狭义定义仅指代具有独立媒体平台形态、收入结构中包含广告收入、为用户提供以PGC 为主体的财经资讯及相关服务的网站及 APP. 本报告将聚焦于狭义口径的财经新媒体平台, 研究财经新媒体行业整体发展环境、市场格局、核心玩家等方面, 从而深入洞察其未来发展趋势.

　2017 年财经新媒体市场规模达 60 亿元, 广告业务占比超过 70%；预计到2020 年, 行业规模将达百亿, 内容付费业务占比约 34%. 资讯及门户类平台仍将以广告为支柱, 专业服务类平台的营收重心将向内容付费转移.

　财经新媒体行业中, 定制资讯类及商业分析类的内容付费收入快速扩张, 优选资讯、财商课程及定制咨询将成为财经类内容服务机会点.

　二．财经新媒体的现状

　 目前用户理财焦虑加深, 财经新媒体满足民众和机构双重需求, 经济承压、财富增加, 国民理财焦虑提高, 财经新媒体满足民众投资和机构洞察市场双重需求.

　2014-2017 年互联网理财用户规模及使用率图

　财经新媒体行业需求侧驱动因素图

　2017 年中国原创新闻平台用户新闻内容类型偏好分布

　 财经新媒体内容来源和种类均在扩充, 财经新媒体体验不断改善. 投资热度显著提升, 进一步促进优质供给.

　2011-2017 年中国财经新媒体行业投资事件

　2018 年中国财经新媒体企业融资轮次分布

　2017 年 1-7 月中国财经资讯 PC 端渗透率图

　 2017 年 1-7 月中国财经资讯移动端渗透率图

　 三．财经新媒体市场规模及发展趋势

　 2017 年中国财经新媒体平台广告及营销服务收入规模约为 45.4 亿元, 同比增长 22%. 一方面, 财经新媒体平台在丰富媒体资源基础上, 探索了直播营销、短视频广告在内的多种营销形式, 拓展了包括企业上市直播、重大会议直/录播等在内的多元营销服务；另一方面, 广告营销不断精细化, 线上硬广、线上整合营销、线下营销活动等营销类型划分更加明朗.

　内容付费：精选资讯、商业分析类内容付费收入快速扩张. 财经新媒体的内容付费一方面来自于传统的交易数据付费, 部分工具型平台的内容付费收入占比超过 70%.

　资讯门户类仍以广告收入为支柱, 工具服务类重心将向内容付费转移, 未来, 伴随着精选资讯、商业分析类内容付费业务的崛起, 资讯及门户类平台的收入结构将更加均衡, 专业服务类平台的收入重心则将向财经内容付费业务转移.

　2017-2020 年资讯门户类财经新媒体收入结构及预测图

　2017-2020 年工具服务类财经新媒体收入结构及预测图

　 财经新媒体用户年龄分布图

　 财经新媒体用户学历分布图

　2014-2018 年中国可穿戴设备市场规模（亿）图

　2017 年中国资讯用户获取新闻资讯最主要的途径选择图

　 2017 年财经新媒体市场规模 59.9 亿元, 预计到 2020 年市场规模将达到100.6 亿元；结构来看, 财经新媒体收入分为广告营销服务和内容付费两大类, 传统的广告营销服务占比达到 70%. 网络财经新媒体广告收入增速已趋于平稳, 企业纷纷在探索多元化收入模式, 在需求侧和供应侧的双向驱动下, 财经内容付费业务收入规模和占比还将不断提升, 2020 年占比达到 34.2%.

　2016-2020E 中国财经新媒体市场规模及预测（亿元）图

　2013-2017 年中国互联网新闻资讯及移动端新闻资讯行业市场规模图

　据调查数据显示, 2017 年 11 月, 移动财经资讯服务的月独立设备数达到1494.2 万台, 单机单日有效使用时间达到 20.5 分钟, 与 2017 年初相比, 整体涨幅分别达到 25.8%和 28.5%；财经网站月度覆盖人数约为 2.1 亿, 与 2017 年初相比, 降幅达到 8.7%, 此外, 11 月人均单日有效浏览时间约为 8.9 分钟, 与上半年的时长最高点保持一致.

　1 月和 11 月中国移动端财经资讯服务月独立设备数规模及单机单日有效使用时间图

　 1 月和 11 月中国 pc 端财经网站月度覆盖人数规模及人均单日有效浏览时间图

　财经新媒体行业趋势：规范发展、模式外延, AI 技术催生新业态, 持证上岗、监管趋严；行业规范化发展；财经新媒体模式不断外延, 内容平台和金融服务界限模糊；财经新媒体是智能投顾的新进入者, 具有品牌背书和数据积累优势；人工智能渗透行业全链条.

　未来伴随着中国经济在世界经济中地位的提高, 中国原创财经品牌国际化重要性凸显, 发展进程也将不断加深, 在精品内容、高新技术和优质人才的开放流动下, 国内财经新媒体产业结构还将进一步优化.

篇二：个人对物业行业的看法

从学校毕业即踏人 物业管理行业，

　在该行业工作的六年时间里，我经历 了从迷惑到热爱、从选择到坚定进而 执着的复杂心理历程，这也许是大多

　数长期从事该行业几们的共有感受 作为物业管理行业的一员，我在本能 地关心此行业的每一点进步的同时 ，

　对在各自岗位为行业的发展而努力和 呐喊的同行深表敬意 新的一年又开 始丁，我谨以我个人对该行业的点滴 感受，寄予行业美好的期望．坚定行 业同仁的职业信心，冲淡一年来的疲 劳和烦恼。

　其一 物业管理行业具有公认的 美好前景。物业管理行业在我国只有 二十余年的发展历史，随着住房商品

　化和市场经济进程的迅篮推进，该行 业在如此短暂的时间里取得了骄人的 业绩。

　仅2002年， 彼国 物业管理企业 年产值就达~O 3O (gL元 从业人数翘过 200万， 物业管理覆盖总量为30％。

　在 未来3- 5年里， 覆盖总量将达到50％．

　市场化和社会化程度将更趋干成熟，

　这为行业发展提供了非常广阔甚至是 惊人的前景。物业管理行业在市场经 济成熟的发达国家中．年产值可以占

　到国家GDP 的5‰ ，在世界500 强中，

　也有物业管理企业的身影，而我国物 业管理年产值占GDP的比重平均还不 到 1％， 发展潜力巨大。虽然现阶段被 炒得沸沸扬扬的 “洋物业” 大量涌入．

　并暂时引领高端物业管理市场，但在

　总体比重和本土化适应方面∞逊色于 本土企业

　随着我国物业管理行业的 飞速发展．企业的品牌意识、 营销能 力、服务品质等核心力的提升．在未

　来．本土物业管理企业必将以势 可 挡的态势牢牢占领国内市场．并逐渐 进军海外。物业管理行业的美好前景 召唤着有志之士为之激情努力，而且 随着物业管理行业的社会作用逐渐显 现．从事物业管理行业的人们也会逐 步得到应有的尊重和认同 其二， 物业管理行业具有更直观 认识整个社会的优势。社区是社会的 缩影， 社匠行为是社会样态的表现． 所 以众多社会学者受基因工程的启示 ．

　纷纷将研究视野从宏观社会转八微理 社区

　^ 的心态决定人的行为，物业

　管理 [ 作者可以通过社区居民的各色

　行为静现其心态，进而追踪这种心态 的社会根源。LL, ~n，目 光短视的社区 心态表现为：动辄以维枉的堂皇理由

　号召垒体住户拒绝交费．而不是以切

　实解决问题的心态考虑如何真正维护 自己的美好生活。比如．自私自 利的 社区心志表现为：凡是符合个人年 U 益 的就坚信为 。

　真理 ． 如垃圾箱就是社 匠最受气的设施，而恰恰叉是住户每 天都离不开的。

　休倚着推到我窗前． 栽

　叉趁你不注意放到他窗前，进而为之 大吵，缺乏基本的社区公共意识。还 有，知名业主北野先生说过，现代人 将尊重别人当作吃饭的本领，而 }做 人的基本原则

　为职在外，对领导点 头哈睡．对同事礼貌有篷，而一转身 回到小区．就把物业管理人员当作是 要小钱的、仆人甚至是奴隶，呼来喝 去，缺乏人与人的基本尊重。殊不知 绝大部分物业管理服务人员是朴实而 随得尊敬的，除了 钱之外，他们同样 需要尊重、 理解。

　作为社会中的～员，

　我们在认真履行职业职责的同时，必 须行动起来 从改变自身开始，用我 们的言行影响并逐新改变身边的人 这既是维护物业管理行业生存环境的 需要．又是承担社会责任的需要． 选 种责任艰巨而伟大。

　其三， 物业管理行业更容易培养 个人的优秀品格 我近期将做一个调 查，目的是比鞍一个人在从事物业管 理前后家庭的和睦度。

　虽然尚未进行，

　但我相信，从事物业管理的^ 的家庭 和睦度要高于其他行业

　物业管理服 务人员在与住户丑常频繁的交往中，

　爱社会太环境的影响和职业的需要 ，

　无形当中培养了理性 宽容 理解、 台 作等优秀品格，这是一种宝责的生存 能力和本领 是事业有成的必备瓷源。

　综合上述三重理由． 我不赞同

　前 世作了孽，争世干物业

　的言论。馓 物业管理不恒能满足一个人的物质需 要，得以墨营和睦的家庭．同时还可

　以承担社会的伟大责任，所以我要大

　声疾呼，朋友们，为我们从事的职业 而振奋和 自 豪吧! ◇

　作者单位：石家虚卓连 物业 管理 集团

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篇三：个人对物业行业的看法

资料欢迎阅读物业认识: : 对物业行业的简单认识第一章 提高物业管理服务水平的 整体设想及策划整体构想和管理策划思路概括为：一个中心，两个基本点，三个效益，四个满意，五项达标，六项保证。一个中心---以用户为中心，站在用户的立场上研究和设计服务，重视用户的意见，并顺应用户需求趋势，不断完善服务系统，为用户提供高品质管家式服务。

　两个基本点---一手抓服务质量，一手抓成本管理。顺应用户需求，制定服务项目，确定服务标准，在保证服务品质的同时，积极开拓创新，节能挖潜，控制成本。三个效益---环境效益、社会效益、经济效益三者是密不可分，物业管理是一个微利行业，更应重视三者的有机结合，三种效益齐抓并举。四个满意---根据服务项目，制定服务标准，加强日常管理和服务，面向社会和企业内部，招聘适当的人在适当的岗位，为用户提供高质量的服务，为企业创造良好的社会口碑和经济效益，最终实现用户满意、社会满意、员工满意、企业满意。五项指标---根据《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》有关要求，结合自身管理实际和大厦的软硬件设施设备情况，设定了设备运行维护达标、环境管理达标、公共秩序维护达标、无重大安全事故达标、用户满意率（95%以上）达标。

　六项措施---B 措施一：超前化服务启动某物业公司特别重视物业管理的前期介入，在工程施工期，物业管理工程部的人员深入现场，积极与施工方接触，并根据大厦使用功能，结合设计、1

　精品资料欢迎阅读施工、用户入驻后的使用和方便管理的角度，提出意见和建议，从而保证了大厦使用功能的充分发挥。措施二：个性化服务设计某物业公司每承接一个新的项目，都不是原有模式简单的“克隆”、“拷贝”，而是在延续公司企业文化基础上的再创新、再升华，在考虑区域因素、施工单位要素、用户要素以及需求的基础上，为项目度身定做“时尚且适合”的管理方案。某大厦的硬件设施在某市的各个办公大厦中都堪称一流。某物业公司在某市的物业管理行业中也是站在排头，所以在服务项目上，在保证传统项目高质量完成的同时，也会针对大厦的特点、用户需求和愿望等为某大厦设计出一套个性化服务菜单，做好某大厦的管家。措施三：即时服务与隐形管理即时服务就是通过对所有服务对象的需求做全面、深入的了解，设立服务热线，保证在用户需要的时候会即时出现，为其提供满意、即时的优质服务；隐形管理的主旨就是充分尊重用户的私人空间，在用户需要帮助的时候即时出现，用户没有服务需求的时候不去打扰，如调整保洁员的上下班时间，避开在上班或下班高峰期清理保洁等。措施四：流程管理与控制在 ISO9000 质保体系中，流程管理与控制是一项非常重要的工作，是规范化管理运作的基本保证，流程的合理性和可控性是保证用户需求得到及时回应、各项服务标准化作业的基本保证。

　通过对某大厦基本情况的了解、用户需求的分析，设定合理的流程，加强流程管理与控制，保证为用户提供方便、快捷、优质的服务，达到用户满意。措施五：人本化服务 u 某物业公司在员工培训过程中，不断灌输“用户不一定是对的，但永远都是第一位的”的执业意识，以用户2

　精品资料欢迎阅读满意作为管理服务工作的出发点和归宿点，由点及面，对常规物业管理服务进行整合，从服务主旨、服务架构、服务项目、服务手段、服务标准、服务控制等方面全面导入管家式管理要素，在充分尊重、关心员工的基础上，让员工以更大的爱心、耐心、热心为用户提供更多更好的人性化服务，“以人为本”是某物业公司服务工作开展的基础。措施六：文化运作某物业公司深谙人才是企业最大的资本，团队合作是企业成功运作的基本保障，而良好的企业文化运作使企业产生强大凝聚力和向心力，提高员工工作效率，鼓励全体员工向着企业远景目标共同前进的动力，所以某物业公司从创业之初就致力于创造一种专业、规范、合作、学习、创新的企业文化，在这种企业文化的感召、融合下，各路精英充分发挥自己的聪明才智，以团队为单位，为企业的发展默默的做着自己的贡献，共同铸就某物业公司的辉煌！

　一、项目定位某大厦作为一个多功能、大绿化、环保型的现代物业，项目整体形象定位是开放、高效、亲和。开放 体现某大厦开放的思想和现代化的办公方式。高效展示该局领导进取、创新的精神境界和高效率工作效果亲和 象征某大厦为民服务的宗旨及与外界的和谐关系。二、工作重点以用户满意导向理论为依据，从某大厦使用功能的角度分析物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：重点一：树立大厦物业整体形象通过环境形象树立、楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造某大厦开放、高效、亲和的整体形象。重点二：楼宇设备管理大厦内部设备的安装、调试科技含量大，关键设3

　精品资料欢迎阅读备智能程度高，而某大厦物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理公司必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调、智能监控系统及通讯系统等关键设备运行正常。重点三：提供综合性配套服务某大厦包括主楼、附楼、综合楼、动力站、地上车库、广场等，集多种功能于一体，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务，包括会务服务、代办业务、室内保洁、盆栽养护、节日布置、搬运服务等。

　三、指导思想指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担真诚合作 体现了公司尊重用户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时与相关职能部门沟通和协调，真诚为某大厦提供专业、规范服务，为社会创造价值。服务用户、拓展市场的意义重于创造利润。专业保障 展示公司“超越自我，争创一流”的企业精神，充分发挥公司ISO9000 质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担 既注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。在具体的管理服务过程重，既有阶段计划，又有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。四、三大优势观念优势：满意只是起点（以服务4

　精品资料欢迎阅读用户为最高原则）

　某物业公司管理水平居于某市市同行业前列，其核心内因在于观念领先。观念激发活力，观念产生动力。公司将用户满意作为工作业绩评价的最终指标，以用户满意为起点，最大限度地满足用户需求。在这种理念支持下，公司在员工队伍中坚持不懈地强化用户满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于导入用户满意服务观念，自公司组建以来，在所管辖的四十万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。

　技术优势：强大的楼宇设备管理技术支持公共事业与物业管理中心作为物业管理的老牌专业公司，从事物业管理工作多年，中心内部积累了大量的相关楼宇设备管理经验和各路精英。某物业公司在技术、人力资源等方面都得到了母公司的大力支持，一方面在技术上能够调动大量的技术精英保证业务发展的需要；另一方面，作为探索市场化管理的触角，某物业公司还享有用人的充分自主权，可以面向社会，积极引进社会专业精英，并与相关行业保持密切的关系。精干的专业技术人员对各类物业基本设施，包括电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、智能监控系统、停车场自动管理系统等均有完善的技术保障和丰富的实践经验，可以为某大厦制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。经验优势：唯才是举，为公司的发展出谋划策公司自组建之初就严把用人关，一方面通过在母公司内部通过竞聘的方式选择优秀的人才，另一方面面向社会招聘，广揽群豪，共同为公司的发展出谋划策。5

　精品资料欢迎阅读同时，为了更好的借鉴深圳、 北京、上海等地先进的物业管理经验，聘请顾问定期为企业把脉，与企业高层人员座谈交流，使企业的管理逐步走向规范化、合理化、科学化，逐步探索出具有经营特色的管理模式，在积极探索、大胆尝试的过程中积累了丰富的管理经验。深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。第二章 管理方式、工作计划和物资装备一、 管理方式当今社会倡导“以人为本”，作为服务性行业的物业管理企业，其服务目标不是单纯提升企业形象、追求利润，而是要重视用户需求的价值，最大限度的满足用户需求，企业的经营与管理必须围绕着“人”来进行。以用户为中心，强调服务质量和成本控制两手抓，将社会效益、环境效益、经济效益高度统合，为用户提供零缺陷、精细化、全方位的服务，是某物业公司一贯的经营思想和矢志追求的长远目标。针对某大厦的物业特点、用户特征并源引某物业公司的企业文化，我们将在某大厦实施 CS 管理（Customer Satifacation），即一种以用户满意为核心，以信息技术为基础，以用户满意相关指标为主要工具，以数据统计分析为主要测量工具，综合、宏观的测定用户的满意程度，并根据反馈结果不断修正工作的方式方法，力求为某大厦提供专业化、个性化、品牌化、管家式的物业管理方式。专业化 公司利用自身专业优势，利用现代管理手段，提供专业保障，总体协调、管理，实现管理目标；个性化 公司根据某大厦的实际情况以及相关需求，结合自身专长和特点，制定无偿和有偿相结合的个性化服务项目，为各职能部门提供方便快捷、贴心周到的服务；6

　精品资料欢迎阅读品牌化 公司通过实施品牌、形象战略，全面、长远承担物业管理责任，树立某大厦开放、高效、亲和的整体品牌形象；管家式 所谓的管家式服务有别于物业管理中的英式管家服务，它主要是指针对用户委托，为用户提供一种“全程关怀，全心服务”的服务方式。通过专业服务为用户塑造一种高品质的工作环境。

　以上四个方面的物业管理方式确定了某物业公司服务的基调和方法：采用CS 管理方式，严格资质管理，确保各岗位人员思想素质和专业素质，加强员工培训，力求管理人员队伍精干、一专多能；建立健全科学的管理程序和严格但富有人情味的管理制度，一方面用以规范组织和个人的管理服务行为，另一方面通过企业文化的灌输、融合，创造一种融洽、高效、团结、积极的管理团队；借鉴成功管理经营模式，结合自身实际，洋为中用、古为今用、他为我用，在立足做好基础服务的同时，加强精神文明建设、服务品牌建设，实施整体全面的企业视觉形象管理，予管理于服务、予隐形管理于显性成效，使某大厦真正成为某市，乃至黑龙江、全国的一座典型的示范管理大厦。我们的管理方式由组织机构、运作系统、信息系统和管理机制四部分构成。

　（一）

　组织机构设置原则：精简高效、管理服务无盲区 p2 精简高效的组织机构，能够使各种信息流顺畅的系统中流动，减少信息阻滞，从而为提高服务质量、减少管理盲区奠定基础。设置形式：垂直领导，整体协调5 垂直领导形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；各办公室业务独立操作的同时，设置协调管理职能，旨在达成整体有7

　精品资料欢迎阅读机运作。1、在单一业主的综合型物业中，组建管委会有利于物业管理工作的顺利开展。某物业公司将根据《物业管理条例》的有关规定和管理实际，与该局积极接触，组建某大厦物业管理委员会。2、客户服务中心接受某物业公司的领导、某大厦管理委员会的监督和某市城市管理局的业务指导。3、客户服务中心作为某物业公司派驻的专门机构，财务相对独立，在公司授权下，履行“某大厦物业管理委托合同”中规定的权利、义务和责任，全心全意提供优质服务。4、客户服务中心实行公司领导下的主任目标责任制。客户服务中心内部实行垂直领导。5、组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。图 2.1外部组织体系图深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

　5 图 2.2 内部管理组织机构图深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（二）

　运作程序 1.整体运作流程,深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。图 2.3 整体运作流程图（1）整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。（2）

　整体流程的具体运行，按 ISO9000 质量保证体系要求运作。深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。2.内部运作流程：深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。图 2.4 内部运作流程图深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（1）专设用户服务中心，24 小时担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。（2）设立值班主任制。由客户服务中心正、副主任8

　精品资料欢迎阅读轮值负责，坚持每天工作例会，一般问题不过夜。（3）实施首问责任制。客户服务中心任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、用户满意。否则，按相应规定处理。信息系统、坚持客户服务中心正、副主任每季安排专门的用户专访，每月随机走访有关职能部门办公室不少于七间，收集用户要求、意见、建议或投诉。2、客户服务中心员工日常随机走访征询意见。3、客户服务中心每季度向某大厦管委会作正式汇报，征询各方...

篇四：个人对物业行业的看法

O P E R T YF O R● 豳测． 【 产业论坛】E物业管理 行业应该在协会的领导下实行 自律管理 ， 充分发挥行业协会在为物业服务企业提供交流平台 ， 促进行业自律 ，推动公平竞争 ，协调利益冲突 ， 维护企业合法权益等方面的独特作用 。物业管理行业 自律的层次第层次是物业服务从业人员 ， 这一是行业 自律的基础 。

　每学会管好 自己这是物业服务的特性和所承担的社会责任所决定的。

　没有个人 自律 ， 就谈不上企业 自律 ， 更谈不 上行业 自律。第二 层次是物业服务企业 ， 这是行一个从业人员要， 严于律己， 培养自觉性 ，业 自律的主体 。

　每国家和行业 的规定 ， 建立和完善内部质～个企业都应该按照量控制制度并严格组织实施 ； 建立健全对员工的管理 制度：

　工作秩序 、范 、 教育培训 、 业绩考核、 收益分配等制度 ， 规范管理 。

　同时应该加强对从业工作规人 员的培训教育和管理， 不断提高他们的专业技术水平和胜任工作的能力 ， 督促他们严格遵守职业准则 ， 提高执业质量和服务水平 。第三 层次是物业 管理行业协会 ， 这是行业 自律的保证。

　要深入 实际调查研j 究 ， 建立和完善行业 自律体制和相关管理 制度并保证有效地实施 ：

　要加强行业!iij：0培训教育 ， 强化物业服务企业和从业人员执业 质量控制 ， 督促他们严格遵守职jJi业 准则 ， 独立证 执业质量 ， 提高服务水平 ， 保护社会、 客观、 公正 地执业 ， 保；公众的利益 。j物业管理行业 自律的依据是法规 自律 ， 就是 以相关的法律法规 ( 国家的、 地方的 、 行业 的法律法；规 ) 进行 自律 ；二是道德 自律 ， 以道德规范进行 自律 ， 包括行业管理 办法和其j{一；! 他社会公 德规范 。

　行规 即行业 提倡什么 、 反对什么 ， 允许做什么 、 禁止做什么 ， 表现 了行业 的执业标准 、 职业道德■文 l李文宁 徐平规范 。

　所 以我们要进和职业道德规范的建设 ， 强化其实施遵循情况的监督 。一步加强执业标准物业管理行业 自律的内容自律即 自我约束 ， 行业 自律就是在行业 共 同价值观 基础 上 的自觉规范行为 。

　物业管理行业 自律 ， 是指物业管理行业 的团体会员和个人会员在执业及 与执业相关活动中应遵守的行业规范 。1．行业 自律是 自我管理 。随着市场经济的发展 ， 政府不 再直接管理企业切事项将由企业 自行解决 ， 以前许多由政府行政部门管理 的事宜 ， 将逐 步转交给行业协会 ， 这是 由市场经济决定的。，一2．行业 自律是 自我约束 。自律在 《 辞海 》中的解释是外界的约束 ， 不为情感所支配 ， 根据自“不受己 的良心定的伦理 原则， 为追求道德本身的目的而 制”。

　可 见 自律是 以“诚信”

　为基础的 ， 需要对约负责 。

　自律是“承诺种 自我约束 ， 行规不”负责 ， 对契一同于强制有约束力 。

　其约束力在于 ， 某如不 履行应尽 的义务而使其他有关成员的利益受到了侵害 ， 受害方会通过对等的原则 ， 终止对其履行相应的义务 。3彳 彳 业 自律的 目的是 自我发展 。自我发展既是行业 自律的起点也是最终归宿 。

　随着经济建设 的不 断加快 ，企业生存环境发生 了很大变化 ， 全 国物，I"i 的法律法规 ， 但它本身也具一方成员业服务企业的竞争对象并不仅仅局限于本市 内的同行业 之间 。

　因此 ， 物业服务企 业 需要 对 新 的竞争 对 手进 行分 析研究 ， 确立 自身的发展方 向 ， 应 多角度地考虑行业 的发展 问题 ， 不 断提升企业 自身的竞争实力。促进物业管理行业 自律的建议要在物业管理行业协会的领导下加强行业 自律 ， 笔者认为应针对物业 管理行业协会 以及 行业 自律的现状 ， 借鉴发达地区 的物业管理行业 的先进经验 ， 例如 《 深圳经济特区物业管理 条例 》中关于行业 自律的规定 ， 突出了协会在行业自律中的作用 ， 有利于实施对物业服务企业和物业 管理从业人 员的自律性监管和约束 ， 促进物业管理行业 自律可 以从以下几方面入 手 ：1．提高认识行 业 自律是 内因 ， 政府监 管是外， 增强 自律 自觉性 。因 ， 外因要通过 内因才能够起作用 。

　不能被动接受政府监管 ， 而 要 自觉执行培养行业 自律的自觉性 ， 同时要认清 自律与诚信的关系 ， 诚信是行业 发展的根本 ， 物业服务企业 应诚实信用地担负起服务业主 、 维护业 主利益的职责 。

　虽 然物业服务企业在运 营过程 中势必追求自身利益最大化 ， 但不能以牺牲国家利益或业 主利益为代价 。

　这就要 求物业 管理从 业 人 员及 物业 服 务企 业 严 格坚 持独，立、 诚信原则 。

　对业主诚信 ， 对国家诚信 ， 在不违背法律的情况 下， 为业 主提【 产业论坛】麟圈■供最优质的服务 ， 同时追求 自己利益的最大化 。2。效仿 先进， 实行企 业 必 归协会 。企业入 会 自愿 ，离会 自由 ，是站到企业的角度方便和不剥夺企业 的权利来要求的 。

　但 是 为 了整个行业 的发展和规范 ， 就应该有行业 组 织纪律 ， 大力推从的原则 ， 方能有序的规范行业 的行为和促进行业 的发展 。

　如 《 深圳经济特 区物业管理条例 》率先提出 ， 要求之 日起三 个月 内加入市物业管理协会在各地 区物业管理 行业 内也可 倡导观念 ， 让物业服务企业充分认识按市场化原则规范和发展行业协会的必要性 ， 明确行业协会在市场经济中的定位和作用 ， 从而统会 中来 。

　物业管理行业协会受当地政府行政主管~lsr] 的监督管理和方面要积极规范行业经营行为 ， 维护会员合法权益 ， 维护市场秩序和行业经济利益 ， 推动行业 的健康发展 。“业必加会”“物业服务企业应当自取得资质证 书”。“业必 归会”这一一归到行业协方面要接一业务指导 ； 另一3．理 顺 关系； 强 化协会 监 管职 能 。一些物业管理 协会是作为行政主管部门的派生而依附于相关行政得许 多协会缺乏 自身应有的独立地位 ，在行政监督管理和行业 自律管理混 同的情况下明导致协会服务会员的意识不够 、 服务-Q~r]， 使， 协会的性质是模糊的。

　定位不企业的动力不足 。

　因此 ， 必须理 顺政府行政监督管理 与物业管理 行业协会 自律管理 的关系 ， 逐 步加强行业协会的 自律管理护行业 的公共利益 ， 协调处理 行业利益， 加强监 管力度 ， 保障 、 平衡 、 维之 间的矛盾 。

　只有强化协会在行业自律管理 中规范行业行为 、 建立 职业操守 、维护行业权益 、 宣传行业形象 、 提高行业 素质和 加强 行业 交流六 大基本职 能 ，积极参与监督行业准入 工作 ， 才能发挥行业 自律的作用， 形成行业 的凝聚 力 ，P R O P E R T YF 0 矗扩大行业 的影响力 ， 启动社会管理和社会服务的功能 。4，建立制度 ， 发挥协会监管的作用 。物业服务市场是与人 民群众利益紧密相关的 ， 单靠 自发的自律是不够的 ，协会应肩负对企业及 从业人 员的自律性监 管责任制 ， 包括决策机制 、 监管方式 、 评价体系 、 惩戒手段等 。

　配合诚信承诺活动的， 建 立 起 有效的行业 自律机展开操守规则 》业操守规则》的规定 ， 对违反行规的企， 推出 《 行业 自律公约 》 和 《 职业，依据《 行业 自律公约》 和《 职业 启动惩戒程序 ， 以树立行业 的整体形象 。

　通过诚信承诺活动 ， 培养出诚实守信的品牌企业失信者耻 、 无信者忧导企业诚信 自律 ， 兑现承诺 ， 为广大业主提供良好的服务 ， 促进物业管理行业的健康 、 有序发展 。

　让全社会真正 了解物业管理行业对建设和谐社会的巨大作一大批， 营造的行业氛围 ， 引“有信者荣 、”用和贡献 。5．规 范行 为， 接 受社会 共 同监督 。物业管理 行业 要实行 自律管理，除了必须具备 自律规则以外 ，还 必须有能力对违反规则的行为实施处理 。

　同时要发挥各省 、 市 、形成协会工作合力。

　当然 ， 协会在实施区、 县级协会的优势 ，监管职 能时 ， 也要 接受从业人 员 、 物业服务企业 、 政府主管部门、 乃 至 全社会的共 同监督 。

　特别是对违规失信的企业进 行必要 的惩治手段 ，甚 至 采取强 制性的措施禁止 市场准入 和责令市场 清 出时 ， 更 要接受监督 。

　例如 ：

　协会给予物业 服务企业 和物业服 务从业 人 员警告、业 内通报批评和公开谴责的 ，应当报区主管部门备案； 给予物业服 务企业和物业服 务从业 人 员公开谴责的 ，应 当向社会公 告 。作者单位◇：

　重庆华宇物 业 服 务有限 公 司编辑 ：

　邹楠

篇五：个人对物业行业的看法

我市物业管理工作的几点思索物业办：

　鲍刚

　今年是物业管理进入内地三十周年， 回顾物业行业的发展历程：

　从全国看最初的物业管理仅仅是针对住宅物业的“四保”（ 保洁、 保安、 保修、 保绿）

　服务， 技术含量和附加值都不高。如今， 物业管理已经涉及住宅、 办公、 商业、 工厂、 医院、 学校、机关、 军队、 机场、 车站、 剧院、 场馆、 公共设施、 甚至寺庙等各类物业。

　物业管理服务的对象包括男 女老幼、 社会各阶层人士。物业管理服务的优劣， 直接关系到物业的使用功能和使用效能，关系到业主和使用人的生活、 工作、 学习等质量， 因此， 物业管理越来越被整个社会所关注和重视。

　从我市物业管理看：

　作为一个新兴的基础性服务行业经过十五年多年个新兴的基础性服务行业， 经过十五年多年， 特别是近几年来的较快发展， 在改善人居品质， 提升城市管理水平， 扩大社会就业，促进经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。

　在今天， 随着房地产开发建设水平和人们物质文化生活需求的不断提高， 物业管理因直接关系到人们的切身利益， 而越来越受到广泛关注。

　享受高水准的物业管理与服务， 同时履行业主和使用者应尽的义务， 也越来越成为社会共识和普遍观念。特别是近几年来的

　一、 当前我市物业管理的基本情况

　 1996年3月 ， 我市第一家国有物业管理企业正式注册成立， 开创了 我市物业管理的先河。

　1999年9月 ， 我市第一家民营物业管理企业的成立， 丰富了 我市物业管理企业的产权形式， 形成了 我市物业管理多种产权性质并存的局面， 促进了 物业管理行业的发展。

　十多年来， 在各级领导的重视和支持下在各有关部门的帮助下级领导的重视和支持下， 在各有关部门的帮助下， 在全体同仁的共同努力下， 我市的物业管理从无到有， 从小到大, 坚持改革， 锐意创新， 通过以行政手段启动市场，以政策措施引 导市场， 以市场手段发展市场， 以地方法规规范市场， 试行招投标制度， 促进了 物业管理市场竞争机制的形成和完善, 经过努力， 初步建立起了 一个规范有序的物业管理市场框架。在全

　• 截止目 前， 我市具有资质的物业管理企业共有107家， 其中， 一级资质一家， 二级资质七家。

　管理服务的类型有多层住宅区、 高层住宅、 办公大厦、 厂区、 医院、 学生公寓、 商贸广场等， 管理面积近2000万平方米， 物业管理覆盖率达60%， 从业人员 20000余人。

　另 外， 有五家外地企业进驻淮南我市也有两家企业把业务拓展到了 合地企业进驻淮南， 我市也有两家企业把业务拓展到了 合肥、 淮北。通过社会化、 专业化、 市场化的物业管理，使社会、 个人最大的房屋资产得到了 较好的维护和管理，实现了 保值增值， 使广大业主享受到更加便捷舒适的服务， 物业管理已成为人民群众生活工作不可或缺的重要组成部分。

　• 总体概括起来， 我市的物业管理至今经历了 15年左右的发展时间， 我们初步将其定义为三个发展阶段：• 1996-2000年的五年属于探索起步阶段， 也就是以前常有“物业管理是个筐， 什么事情都往里面装” 的说法的年代， 虽然这种现象不合法、 不合理， 但它确是社会现实的真实写照， 从一个侧面反映出了 物业服务企业承担的工作界面和工作量。

　在那个年代， 物业服务企业是无可奈何、 莫名 其妙地在糊里糊涂的状态下作出了 许多自我利益的牺牲从而为他人我利益的牺牲， 从而为他人、 为社会作出了 很大的贡献。• 2001-2010年的十年时间属于快速发展阶段， 在这个阶段， 《物业管理条例》 和《物权法》 相继出台后， 虽然物业管理进入了 法制、 理性、 规范的时代， 但由于行业发展尚不成熟， 物业服务企业在理性、 明白、 明智的状况下， 仍然在为社会稳定与和谐默默无闻地作出自 我利益的牺牲。• 2011-2016年这未来的五年将是物业规范化和品牌化的阶段。为社会作出了 很大的贡献

　二、 当前我市物业管理工作的当前我市物管作的问题和差距

　应该看到， 与各地市相比， 我市物业管理服务行业尚存在着一些问题和差距， 有些已经成为制约我市物业行业进一步发展的瓶颈， 主要问题有以下几个方面：（ 一）

　区级物业管理工作职能和作用没有得到充分发挥。根据国务院及省物业条例和市政府“三定” 方案已明确规根据国务院及省物业条例和市政府定：

　将物业日 常管理权下放到各区人民政府， 区人民政府要负责区域内物业管理活动的监督管理工作； 街道办事处负责辖区内的各住宅小区的业主委员 会的组建工作。

　但由于受经费、 人员 配备等多种因素的影响， 各区均未设置物业的专职部门， 街道未能真正履行职责。三定方案已明确规

　• （ 二）

　物业管理与收费质价不相符， 人才流失严重， 行业地位低。现在的物业管理可以说是综合性、 整体性、 个案性很强的服务，再加上建筑的规划、 设施、 设备、 材料、 环境等科技含量不断提高， 对物业管理的要求也是高技能、 高智能、 高效能的服务。

　与此相适应， 物业服务企业的人才和管理也必须是高知型的物业。目 前， 我市的物业管理成本连年提升， 然而， 物业服务费却多年不调， 或略有上调却远不及成本的提升， 物业服务企业亏本了 ，也只能很不情愿的坚守着， 企业大多是亏本经营， 也一定程度造成服务水平较低， 没有发展后劲。

　物业行业对人才的吸引 力很弱，难以留住专业人才并造成人才流失大难以留住专业人才， 并造成人才流失大， 人员 流动频繁， 从业人员 整体素质不高， 影响了 物业管理服务水平的提高， 导致恶性循环， 影响了 企业的发展。

　在日 常的管理中， 我们发现行业自 身还存在一些问题。

　如， 有的物业公司在住宅区管理上还在依赖开发企业， 内部管理欠缺， 管理力量薄弱， 人员 服务意识和服务质量不高， 对服务的重视程度不够， 服务态度不好， 在工作中不注重细节， 甚至有一些不负责任的现象存在。

　这样既损害了 业主的合法权益， 损害了 物业行业的声誉， 最终也损害了 物业企业自 身的利益。

　因此， 如何加强对物业企业服务质量实施动态管理是现阶段面临的新课题。

　。人员 流动频繁从业人

　 （ 三）

　重建轻管现象普遍存在， 开发建设遗留问题难以解决。

　据不完全统计， 在业主的投诉中， 因工程质量、 小区配套设施不到位的投诉仍占主导， 开发商和水、 电、 气、 通讯、 环卫、 邮政等企业没有做或者没有做完善的许多工作， 物业服务企业不得不去承担部分、 甚至全部， 而且还没有单位出来为此“埋单” ， 这些是开发建设阶段遗留的问题影响到后期的物业管理。

　这些问题在开发建设阶段一直存在没有解决， 影响到后期的物业管理； 有一些业主多数以不交物业费的方式表达对物业管理企业的不满。 （ 四）

　业主的物业管理消费观念未完全建立， 物业管理收费难，对欠费业主缺乏强有力地手段。

　目 前我市仍有许多业主的思想还停留在计划经济年代， 欠缺物业管理消费意识， 以种种理由拒交物业服务费， 甚至恶意拖欠物业费用， 或者是认为交费后， 物业公司什么都要管， 从而导致物业企业难以为继和服务质量下降，最终也损害了 业户 自 身的利益。

　全市物业服务项目 中约有不低于20％ － 30％ 的业主、 使用人长期不交物业服务费， 物业服务企业却束手无策， 依然忍辱负重的长期为这部分人提供与其他业主、使用人同样的服务。

　（五）

　业主大会和业主委员 会成立和活动“五难” ， 即：启动难、 筹备难、 备案难、 决策难、 换届难； 同时对业委会在法律法规来层面也缺乏有效的监督制约手段。（ 六）

　物业行业的负担过重， 扶持政策少。

　1. 税收政策。一是税率偏高， 二是税基不合理。

　目 前， 对物业管理适用5%的营业税税率， 相对交通运输业、 建筑业、 邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。

　此外， 物业服务企业向业主收取的属于代业主支付清洁、 秩序维护、 绿化养护、 设备设施维修保养等开支， 与居民水电费、 取暖费和燃气费一样具有代收代付的性质， 不应作为税基。

　2. 价格政策。

　价格主管部门对物业服务企业在住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电没有按照居民生活用水用电价格标准执行。

　三、 认清物业行业本质， 为更好的开展工作奠定基础

　作为已经或将要从事物业管理工作的同仁们， 都应该透过纷繁复杂的物业管理活动的表象， 了 解和掌握物业管理的八大基本特征， 来指导我们的具体工作， 具有非常大的现实意义。

　行业本质是行业本身所固有的， 决定行业状态、 性质和发展的根本属性。

　认清物业管理的行业本质，是研究物业管理行业所有现实问题的逻辑起点

　• （ 一）

　现代物业（ 不动产）

　不仅是生活资料， 同时也是生产资料和投资产品传统的物业管理服务是以作为生活资料的住宅为主要对象的， 无论是物业管理发源地的英国， 还是源自 计划体制下房屋管理模式变革的中国式物业管理， 都发轫于居住物业的管理服务， 乃至于西方许多国家至今仍以《住宅法》 作为规范物业管理活动的基本法律， 而中国的《物权法》 和《物业管理条例》 在偏重于住宅物业管理服务的制度设计方面， 同样具有明显的针对性。

　但是， 这种现象仅仅意味着过去， 自 上世纪后半期以来， 人类的生产方式种现象仅仅意味着过去， 自 上世纪后半期以来， 人类的生产方式和生活方式发生了 巨大的变化， 物业（ 或称不动产）

　已经远远超越了 传统意义上的遮风避雨的生活资料功能， 更多地以生产资料和投资产品的面目 出现在我们面前。

　从生活资料到生产资料进而到投资产品， 物业功能的多元化和物业价值的高端化， 为物业管理的多层次、 全方位发展注入了 丰富的内涵， 同样也为我们重构物业管理的商业模式提供了 深远的想象空间。

　在传统居住物业管理的基础上， 物业管理行业向工业物业、 商业物业、 公用物业等不动产管理的所有领域的纵深发展， 正是顺应物业功能和物业价值变化的大势所趋。

　• （ 二）

　业主（ 客户 ）

　是物业管理的权利人和责任人， 决定了 物业管理的价值需求中国物业管理发展的独特道路， 决定了 “政府主导、 企业推动”的物业管理模式在初期阶段的必然性， 但是随着业主权利意识的增强和企业市场竞争的加剧， 物业管理行业已逐步实现“企业时代” 向“业主时代” 的转换和变迁。

　物业管理行业的客户 群体是物业的主人——业主， 业主在物业管理中的地位不仅仅体现在《物权法》 中建筑物区分所有权人的法律定位， 作为物业管理的权利人和责任人， 在物业管理商业活动中， 业主更是物业管理服务的原始需求者和最终评价者。对于物业服务企业来讲， 在服务质量趋同化和资质品牌膨胀化的背景下， 面对不同的业主群体， 如何针对他们不同的价值需求，把握自 身的素质和特点， 在客户 细分的前提下选择最适合的客户 ，做自 己最擅长的业务， 提供最优质的物业管理服务？ 面对同类的业主群体， 如何识别他们的共性需求和个别需求， 有效需求和无效需求， 主要需求和次要需求， 基本需求和潜在需求？ 在满足客户 的共性、 基本和有效需求的同时， 如何引 导客户 的合理需求，挖掘客户 的潜在需求， 兼顾客户 的个性需求， 最大限度为客户 创造价值？ 都考验着企业的内在功力， 决定着企业的品牌效益。

　• （ 三）

　物业管理产品是一种综合性、 持续性、 长期性和稳定性的服务• 物业管理产品的主要表现形式是无形的服务， 这是其区别于有形产品的一个重要特征。

　有形产品的生产、 流通和消费环节逐一递进且相互独立， 而无形服务一般没有流通环节， 生产和消费处于同一过程， 具有同步性。• 有形产品一般都有一定的使用期限， 在其合理寿命周期内可以被反复消费使用， 而无形服务属一次性消费品， 服务一经生产即被消费， 具有不可储存性； 有形产品在工业化时代背景下大多按严格流程和工艺生产出品， 品质、 型号、 外型、 性能等具有高度的同一性， 而无形服务主要通过人的行为来完成， 不同的服务者即使经过最严格的挑选和培训按照最严密的流程提供服务使经过最严格的挑选和培训， 按照最严密的流程提供服务， 也难免有不同的风格和效果， 即所谓服务的差异性。• 如何克服服务产品的无形性、 同步性、 不可储存性和差异性， 以保证服务品质的稳定、 可感知和高评价， 始终是服务行业面临的永恒难题。

　除此之外， 物业管理作为一种无形服务还具有自 身的一些特点：

　1、 综合性， 物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护， 而且包括对物业管理区域内绿化、 清洁、 交通和公共秩序维护等内容； 2、 持续性， 与一次性服务不同， 物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程， 物业服务企业必须保证物业共同部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行。也难

　• （ 四）

　物业管理产品是基于物业共有部分而提供的准公共性服务• 人类拥有建筑物的历史长达几千年， 物业管理之所以在一百多年前才得以诞生， 其根本原因是城市化背景下多业主区分所有建筑物的产生。

　当不同的业主共同拥有一个建筑物时， 物业产权的多元化要求每一个业主分散自 行管理其专有部分， 共用设施的社会化却要求集中统一管理共有部分， 近代物业管理正是为了 解决物业产权多元化和共用设施社会化的矛盾应运而生的。

　因此， 尽管我们认为广义的物业管理应当充分包容单一业主的管理服务活动，尽管我们鼓励物业服务企业根据业主的个性需求进行服务的延展尽管我们鼓励物业服务企业根据业主的个性需求进行服务的延展和创新， 但是我们始终不能忘记物业管理的存在本源和核心价值——基于物业共有部分的准公共性服务。• 提供物业共有部分的准公共性服务， 是物业管理的难...

篇六：个人对物业行业的看法

！透过“疫情”看物业管理行业的价值及应对困难之道！

　作者 / 程鹏 胡景晔

　 编者按

　在这段全民“物理隔离”的时期，我们有必要思考物业管理行业在此次“战疫”中凸显的价值和面临的困境，及应对困难的方法。为此，作为全国双一流高校唯一物业管理系，北京林业大学经济管理学院程鹏博士带领调研团队用了 3 天时间，通过电话访谈、案例调研，研究形成如下报告，以期为政府决策部门和企业提供决策参考。

　 — 1 1 —

　物业管理行业在 “ 防疫 ” 中的价值

　 价值一：物业服务企业组成社区治理和防疫战线的核心主体，在“防疫”阶段的社区治理中发挥重要作用

　在全民“防疫”的情境下，物业管理已经超越了合同和法律确定的责任边界，承担的是社会责任，无所谓国企、私企，无所谓成本、范围，在防控预案、员工管理、疫情宣传、出入管控、重点消杀、物资保障、配合隔离等方面充分彰显了物业管理行业践行社会责任的自觉性。物业企业作为社区和业主之间的桥梁，充分利用与业主接近、熟悉、信赖这一天然优势，凭借快速反应能力、自我坚持能力和有效沟通能力，以及招之即来、来则能战的准军事化作风，完美体现了“最后一公里”的服务价值，有效融入了政府疫情防控统一体系并发挥了重要作用，填补了基层政府人员不足，对社区居民掌握力度不够的问题。

　价值二：物业管理行业的抗周期性和抗风险性得到资本市场认可

　在突如其来的“疫情”面前，物业管理行业抗周期性、抗风险性的属性显著体现。从收入端来说，物业服务合同周期较长，除项目外拓和部分增值服务可能有短期的影响外，物业服

　务企业整体收入不会受到太大影响，尤其是住宅物业。从支出端来说，物业企业采购大量防疫物资，虽然短期会造成成本上升，但是全年来看综合影响有限。物业股表现出了抗周期性和稳定性,从春节后交易日的交易情况看，不管是港股市场还是国内 A 股市场，物业管理行业平均表现优于大盘，明显优于大多数行业。

　价值三：物业服务企业“防疫”期间的社会价值将引起各级政府部门在制定相关政策时候，重新去思考物业服务公司的价值与定位

　近年来，随着一些典型物业服务行业问题的出现，以及业主对物业服务的要求越来越高，业主和物业公司之间存在的各种矛盾也层出不现，国家、各省市相续出台了若干与物业管理行业相关的政策，总体来看，也从各方面规范和约束物业公司的经营管理行为。“防疫”期间，物业公司所承担的不可替代的作用、巨大的社会价值，以及为广大“业主”付出的艰辛

　工作，有助于各级政府部门在相关政策制定时候做更多的思考。

　价值四：引发社会对物业管理行业功能的再思考，提升行业和企业品牌价值

　物业服务企业在这次“疫情”事件表现得积极尽责。从城市服务的角度看，致力于全域化管理的城镇、景区，高速公路服务区的城市运营商，成为了政府防疫工作的极大助力，等于有一只专业作战的力量。从社区服务的角度看，通过疫情与业主逐步建立互信，也为业主和物业之间当前普遍存在矛盾和不理解，提供了一个缓和的契机，业主对于物业的看法其实已经有了很大转变。物业服务企业在城市服务、社区服务发挥的价值，已经赢得了政府、社会和业主的认可，有望进一步巩固物业的品牌护城河。疫情过后，部分物业公司的品牌属性一定会得到增强。

　价值五：物业服务企业加速布局“非接触物业服务”，提升整个行业科技智慧化进程

　服务触点一直是物业服务的核心，物业企业也围绕服务触点构建了一系列服务场景。疫情的来临，使很多服务场景成为肺炎传染的高危地带，例如电梯间的触摸按键。很多服务场景成为防控肺炎的关键节点，例如社区出入口的体温监测。诸如电梯、出入口如何非接触服务重塑？接触点业态也许已经开始思考探索“非接触解决方案”，无接触的电梯、消毒机器人、智能温度检测设备等新技术产品必将加速进入社区。长期以来没有被深入了解的5G、人工智能和虚拟现实，都将非接触物业服务的领域不断延伸。物业服务和管理正处于深度数字化、自动化和智能化融合过程，这次“疫情”必将加速这个进程。

　 —

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　物业管理行业在 “ 防疫 ” 中面临的困难

　 目前消费加服务对 GDP 增速的贡献率已超过 70%，物业行业连接服务与消费，它是一个实实在在实现幸福中国梦的国计民生行业。困难可归纳为“防疫”中的困难和“防疫”后的挑战。

　“防疫”当中的困难：

　（1）疫情导致物业服务企业防护物资的缺乏。由于社区前期规划考虑不足导致物业设施设备不尽完善，员工在缺少防护的情况下开展工作是很危险的，使得物业企业一线服务人员面临群体性风险，稍有不慎就会危及整个服务区域，导致小区物业管理瘫痪，因此物业一线人要得到更好的保护，提供安全的工作环境。在本次疫情中，有大量一线的保洁员和保安员因为工资低（月薪只有 2000-3000元），风险大，加上家属的压力，选择了离职。

　（2）疫情带给物业服务企业的运营成本压力。主要包括硬性防疫物资采购成本和软性的人力成本两个方面。从采购物资成本上分析，与“疫情”前同期相比，成本增加占比会达到 10%-20%，物业费均价低的话，成本会更高。从人工成本上分析，身处防疫一线，员工加班现象普遍，不仅面临对在职员工的劳动报酬支出增加，加班费以及福利费大量产生人员招聘也将变得困难，人员成本也将上升。

　（3）疫情提高物业服务企业管理和服务的难度。在企业管理方面，在疫情爆发情况下，物业服务企业的防疫知识不足、物资储备不充分、社会责任承担中权责不对等、一线员工对防疫了解和防疫措施执行力等问题，对管理难度带来挑战。在服务方面，如业主在自我隔离时，心理上会产生一些问题，在政府的主导下，物业服务可以提供哪些帮助？在快递、外卖不能进入小区的防控措施执行中，如何提高物业管理的水平和温度等。

　（4）员工对肺炎的恐惧心理增加物业服务企业安抚成本。由于病毒传染性强，部分员工家属不同意员工外出工作，以免受到传染。特别是接触客户的一线岗位，如保洁、保安、客服前台人员等。为保证疫情期间工作正常开展，物业公司需要增加工作补贴等方式，鼓励员工上班，以保证小区正常的生活环境。

　（5）疫情导致大量物业服务基层员工无法返回工作岗位。一方面，劳动力短缺，人员无法招聘到岗。另一方面，人员忙于防疫工

　作，而常规的设施设备保养、巡检频次都被动降低。

　（6）企业和政府在疫情披露不同步导致物业服务企业陷入尴尬境地。如果物业企业先通报了，政府压力大，如果政府先通报，物业企业还没有通报，业主就会对物业企业产生强烈不满，认为隐瞒疫情。物业服务企业如何与政府做到同步，政府需要把物业企业纳入整体考虑。

　“防疫”过后的挑战：

　（1）长远来看，对于物业公司最大的挑战是疫情控制后，业主返家、企业复工后带来的正常物业服务压力、继续防疫压力和人员缺编的压力，这需要物业公司做好应对准备。

　（2）经历此次疫情，哪怕疫情的风波逐步平息，但留给千万业主（尤其是出现确诊病例的小区）心中“创伤”，却不会那么快的消逝。物业服务企业如何应对性的优化现有的服务体系，规避可能的“服务陷阱”，发掘新的服

　务价值点，扬长避短，助力企业短期经营目标实现和长期可持续发展，值得思考。

　（3）作为物业新增项目的重要来源，房地产行业暂停销售活动，这种影响会具有延续性和滞后性。地产供给受限，开工复工难以预期，必将导致新增楼盘数量下降。此外，由于疫情后续影响，人们对就业岗位及收入预期会有下降，从而抑制购房需求。总体看，物业接管的新增项目数量必然受到影响。同时，由于房地产企业销售放缓，整个上半年的现金流都受到严重挑战，因此应收取房地产公司的开办费、空置费也势必无法及时回款。

　（4）物业服务企业延展服务链布局新业务的挑战。“疫情”对物业企业是非常好的转型契机，去思考新业务布局、危机意识、应急管理意识、业务备份意识，面对风险的安全机制和管控机制，以及资产的配置机制，数字化融合与互联网生态的关系都需要系统性重新思考。

　（5）商业和写字楼业态可能会受更大影响。疫情带动了线上办公的成熟发展，同时也对一些小企业的生存造成了伤害。二者叠加，可能会带来商业和写字楼业态出租率的下降和租金水平的下降，从而影响商业和写字楼业态物业服务费的收取。

　（6）鉴于疫情期间物业服务企业作为链接社区与业主的桥梁，发挥着积极而重要的作为。疫情过后，各级政府会否重新去思考物业服务企业在社区治理方面的价值与功能，会否对物业服务企业提出新的要求与挑战，值得企业去提前思考。

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　政策建议

　 物业管理行业是中国社区治理的重要组成力量，应加大对物业管理行业的支持力度。“信心比黄金更珍贵”，短期要救急，先“活着”才能“活好”。政策出台的基本思路：长短结

　合、精准施策。建议各个地方根据实际情况，出台相应政策。

　短期政策以应急类财政政策为主。直接决定企业应急防疫物资的供应、一线人员稳定和企业现金流。为此，建议：

　（1）在疫情防控的特殊阶段，建议政府将物业服务企业纳入疫情防控的体系和社会公共管理体系之中，经费由地方财政予以支持。

　（2）建议政府政府保障物业员工的防控物资。为物业服务企业提供统一定价的防疫物资采购渠道，或者建立物业管理行业的特许优先购买机制，保障物业管理区域，特别是住宅小区的防疫物资需求。

　（3）鼓励地方政府出台临时补贴政策，在疫情防控期间，对辖区的物业服务企业按照固定金额或者按照在管面积给予财政补贴。

　（4）对于防疫规程中的企业管理措施，例如社区的封闭式管理，小区出入口的设置等都需要明确的政策支持，在没有政策出台前，应由社区两委给予协助和配合。

　（5）在防疫过程中，强调党建的引领作用，充分发挥基层党组织和党员的先锋模范作用。

　（6）积极落实财政部、税务总局发布《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》8 号文件，将物业服务企业纳入生活服务类范畴，享受相应的税收优惠。

　长期改革措施建议聚焦物业行业深层次困境问题，不仅包括长久以来物业服务企业参与社区治理的角色、权责问题，以及经营模式单一的问题，还包括此次疫情暴露出的行业应急管理等方面的诸多问题。为此，建议：

　（1）明确物业管理行业在社区治理体系中的角色、权责，推动政府、社会、公众和物业服务企业公共参与的协商，完善社区多主体治理体系，在全国范围内将物业行业纳入生活必需行业。

　（2）“防疫”当中和过后，都要积极正面宣传物业行业的价值，表彰物业行业抗击疫情战

　斗英雄，这些有利于提升行业的社会地位，缓和行业发展过程中存在的业主和物业公司之间存在的矛盾。

　（3）完善国家的应急体系建设。将物业管理纳入国家的应急体系，统一调配、统一保障；政府制定操作性强的应急预案，加强日常对物业服务企业的培训和演练；加强对物业服务企业传染病防护、消杀等方面专业知识和技能的培训；建立更急充足的应急物资储备库，强化应急储备物资动态管理，健全物资储备和调用制度。

　（4）积极推动智慧社区建设。加快发展物业行业智能化、信息化发展水平，推动5G、人工智能和虚拟现实在物业企业落地。在有条件的城市推动业主信息平台建设，通过不同的授权让政府部门，社区，物业使用，为精准高效防控打下基础。

　（5）出台促进物业管理行业转型升级的政策。本次“疫情”充分反映了物业企业全服务链业务布局的短板，建议政府要发挥市场的基

　础性、决定性作用，鼓励大型物业服务企业积极布局新业务，提升业务备份意识、面对风险的安全和管控意识。

　报告执笔人：程鹏

　北京林业大学经济管理学院物业管理系系主任

　中国物业管理协会产学研专业委员会副主任委员

　住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员

　中国科学学与科技政策研究会副秘书长

　探究物业行业的底层逻辑是一辈子的远行

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篇七：个人对物业行业的看法

业管理的认识

　物业管理作为一个新鲜事物,已经越来越被广大人民群众所熟悉。伴随着我国住宅建设的飞速发展,加之房改的不断深入,物业管理的市场将有广阔的前景。通过在物业管理公司工作的一年里，浅谈下我对“物业管理”的一些认识。物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有 赢 人和使用人提供综 泌 合性的有偿服务。

　蛀 它是顺应房地产综 郡 合开发的发展而派 盅 生的产物，它与房 阀 地产市场的繁荣发 逾 展息息相关，相互 奇 作用。

　一、物业管 给 理的起源

　 业界 拣 一般认同的观点是 疮 ，物业管理是一新 仰 兴行业，在我国物 延 业管理仅有 20 年 馋 左右的发展历史， 沈 于 1981 年 1 月 握进入我国深圳，并 权 逐步向内陆地区延 码 伸，而在国外，物 消 业管理且有一百多 焉 年的历史。

　 从 旺 国外物业管理的起 式 源来看，近代意义 捏 的物业管理起源于 谊 19 世纪 60 年代 惺 的英国，它的创始 腰 人是奥科维亚.希 豹 尔女士。1908 照 年，由美国芝加哥 赵 大楼的所有者和管 两 理者乔治·A·霍 跨 尔特组织的芝加哥 冻 建筑物管理人员组 拷 织（CBMO—— 玉 ChicagoB 藐 uildingM 樱 anagersO 箭 rganizat 云 ion）召开了第 育 一

　次全国性会议， 铃 宣告了全世界第一 猫 个专门的物业管理 奄 行业组织的诞生。

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　从国内的物业 扫 管理的起源来看， 敌 从 19 世纪中叶到 邵 本世纪 20 年代， 耳 是旧中国房地产业 声 萌芽和初步发展的 撤 时期。在这个时期 侥 ，上海、天津、武 昌 汉、广州、沈阳、 乔 哈尔滨等城市建立 改 了许多八九层高的 韵 建筑，在上海，出 沫 现了 28 座 10层 拉 以上的高层建筑。

　侮 在当时的房地产市 誉 场上，已经出现了 浴代理租赁、清洁卫 颓 生，保安服务等专 屠 业性的经营公司， 饵 这些专业公司的管 辙 理方式正是我国物 范 业管理的早期形式 疫 。

　 20 世纪 8 宴 0 年代初，随着我 交 国改革开放的国策 坤 实施，市场经济的 弧 产物之——物业管 脏 理才由香港引入。

　鸭 深圳是公认的我国 肄 物业管理的发源地 锁 ，在我国物业管理 邢 的进程中，创造了 咐 无数个第一，深圳 庐 物业人是我国物业 症 管理的先行人和推 寒 动者，时至今日， 柠 深圳的物业管理在 偶 国内仍然是高水准 宴 的，其管理概念和 蘑 实践经验仍然值得 戏 效仿和推广。标志 啮性的事件有：

　 韦 ①、1981 年 3 淳 月 10 日，深圳市 涅 第一家涉外商品房 网 管理的专业公司— 张 —深圳物业管理公 绦 司正式成立，开始 躁 对深圳经济特区的 希 涉外商品房实行统 主 一的物业管理，这 换 是我国国内物业管 搬 理迈出的第一步， 憾 标志着这一新兴行 惩 业的诞生。

　 ② 惜 、1994 年 4 月 屋 建设部颁布了 33 螟 号令，《城市新建 颖 住宅小区管理办法 感 》，明确指出：“ 桅 住宅小区应当逐步 栓 推行社

　会化、专业 耙 化的管理模式，由 躁 物业管理公司统一 汲 实施专业化管理” 衰 。

　 ③、XX 年 绸 9 月 1 日，我国第 之 一部《物业管理条 愚 例》正式施行，对 誊 规范物业管理，维 惺 护业主和物业管理 俱 企业的合法权益， 弧 改善人民群众的生 惩 活和工作环境，提 斯 供了重要的法律依 昆 据。

　 二、物业 围 管理的分类按照物 仆 业管理的基本内容 忆 按服务的性质和提 汛 供的方式可分为以 旋 下三类：①、常规 寂 性服务：主要指物 忆 业管理企业为维护 沼 房屋及环境的美化 挎 、整洁和人们在生 茬 活中的便利而提供 乞 的服务，如道路和 丛 公共场所的清扫、 押 垃圾清运等；②、 日 委托性服务：指物 挎 业管理企业根据住 研 户要求，受委托提 样 供的有关服务，如 讥 代修房屋及有关设 猩施，代送牛奶、报 彝 纸、杂志、小孩入 耍 学，代请家教、医 笼 生等等；③、经营 隆 性服务：指为方便 侈 住户并以营利为目 彦 的的服务，如室内 欣 装修、电器修理、 羚 苗木出售等。除此 硬 之外，还有两种重 成 要的服务。①、无 吩 偿服务，如为业主 抑 或使用人修电灯、 剂 装门锁、提供雨伞 惩 出借和自行车打气 脐 等；②、精神服务 咙 ，如物业管理企业 枢 经常组织棋赛、球 淡 赛、音乐会、晚会 劣 以及组织合唱等丰 殷 富多彩的社区文化 审 活动。三、浅谈物 涅 业管理在我国的发 源 展在我国，物业管 灾 理的发展主要基于 昂四个方面的因素：

　秩 一是住宅建设的迅 劳 猛发展，大量住宅 逐 小区的投入使用， 糕 要求除了对房屋进 睁 行维修外，还必须 纯 对附

　属物、设备、 钾 场地、环卫、绿化 幼 、道路、治安等进 尧 行专业化管理，以 邮 保持新建小区的完 恳 好，发挥其整体功 弥 能和综合效益。二 旷 是随着住房制度改 煎 革的逐步深化，原 三 有的房管体制已完 权 全不能适应，而物 广 业管理从体制上克 糖 服了房改后形成的 聂 多个产权单位多家 获 管理，各自为政、 练 扯皮推诿等旧管理 斋 体制的弊端。三是 胺 随着市场经济体制 靛 的逐步确立，政府 敛对住宅环境、社区 冶 服务直接负责的办 属 法，已经不能适应 匀 形势的变化，一个 谭 由业主自治与物业 告 公司专业化管理结 庇 合，由物业管理企 嘻 业实施经营型管理 楔 和有偿服务，使管 隅 理得以以业养业、 勇 自我发展、良性循 椅 环的新体制日益显 雾 示出其优越性。四 押 是人民群众生活水 袁 平的不断提高，对 今 居住环境和社区服 角 务的更多的关注， 与 使得物业管理的好 习 坏已经成为居民选 咬 购住房考虑的重要 健 因素，物业管理为 缕 越来越多的人所接 垛 受。正是因为以上 吨 这些因素，决定了 驰 物业管理作为一个 便新兴的产业其备受 比 关注的程度和可能 陌 产生的体制上的矛 结 盾及利益上的冲突 渊 。但由于我国房地 绣 产业起步较晚，因 撅 此普遍存在“重建 晾 设、轻管理”的倾 鼻 向，忽视了物业管 衣 理对房地产市场的 沥 反作用。于是人们 摧 对于它的看法也是 循 褒贬不一：有人认 力 为物业管理不符合 臼 国情，收费太高， 简 服务又太差；又有 现 人认为物业管理使 诫 原本沉寂的小区出 俄 现了生机，既方便 价 了百姓，又使物业 睫 得到了增值。我认 咋 为物业管理行业虽 杂然还是个发展不够 衬 完善的行业，但是 赔 它的存在却是非常 召 必

　要的。从发展的 粮 眼光看，陈旧的房 遏 管制度已跟不上日 涎 新月异发展的社会 孙 ，人们已开始追求 嘻 更高的生活质量， 励 而物业管理作为新 侩 兴的服务行业恰恰 蓬 迎合了人们的这种 毕 需求。从房地产业 早 的发展来看，更多 破 更高档的物业正在 猿 以飞一样的速度产 摸 生，而它们的产生 勉 大大带动了物业管 穷 理行业的发展。

　四 拳 、浅谈物业管理在 硼 我目前发展中的瓶 瘴 颈问题 1、物业管 石 理服务收费问题严 争 重。

　 导致收费 杂 难的主要原因有二 苑 ：一是政府和物价 朋 部门较多地考虑了 屿 居民的经济承受能 菲 力，使物业管理人 帆 员工资、奖金福利 得 来源的服务性收费 油 标准出台困难，正 脯 常收费无法可依， 越 而一些业主思想还 莲 停留在计划经济下 长 福利型的管理模式 具 上，错误认为服务 淳 是应该的、必须的 氓 ，是一种不计报酬 孟 的义务劳动；二是 狰 有的物业管理公司 瑰 忘了或不明白物业 落管理的宗旨是服务 讽 ，或者只收费不服 恼 务。业主是以其管 七 理水平、服务质量 匣 作为定位标准来考 昭 虑其费用水平的， 慎 它必须觉得“费有 灯 所值”才会乐于缴 毁 费。所以这两种现 榨 象实际上都是不正 之 常的。

　2、管理制 惺 度混乱，服务变形 诡 。

　 物业管理公 烛 司是受聘于业主或 佃 使用人对物业管理 猪 进行经营、管理并 盂 提供服务的。但现 矿 实中有些物业管理 董 公司在没有得到广 帧 大业主委托下，强 吏 行对某一物业进行 鼻 管理。有的物业管 峰 理公司则单方制订 幅 业主公约，强行要 柿 求业主签字，

　有的 拂 单方制订收费标准 处 ，并且无理阻挠业 经 主成立权利机构— 倍 业主委员会。凡此 缸 种种现象，与管理 铬 公司作为受托人的 喀地位与职责是不相 动 称的，相应地，由 焦 于服务在诸多方面 槽 变形，使业主或使 悬 用人深感物业管理 佯 名不副实，导致许 台 多纠纷不断发生。

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　3、物业管理从业 唁 人员素质亟待提高 障 。

　 目前，我国 完 物业管理人才的教 贫 育培训还未引起高 掸 等院校的重视并列 役 入计划，物业管理 铱 企业实行的岗位培 畸 训制度，在人员数 轴 量上都不能满足飞 杨 速发展的房地产和 迎 物业管理的需要， 浮 这导致物业管理的 划 专门人才来源不足 详 ，严重制约了物业 厩 管理公司的经营能 稗 力、管理水平、服 绷 务质量的提高。同 糟 时，有些地方物业 泳 管理协会没有成立 沃 或虽已成立但未发 谣挥其应有的作用， 镇 对物业管理公司的 彪 业务和内部管理缺 胖 乏必要的行业指导 论 ，不规范的行为难 裕 以得到有效监督和 垣 纠正，同业之间的 畔 交流、沟通和相互 驮 学习很少，使得物 秧 业管理中一些较好 莉 的经验和做法得不 秉 到迅速推广，也阻 踩 碍了物业管理行业 够 整体水平的提高。

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　4、职能单一 滨 。重视物业的常规 趋 服务，而忽视良好 手 人文环境的培育。

　竭 目前我国的许多物 某 业仅仅停留在物业 湿 的装修、供暖、清 釉 扫卫生、抄收水电 诈 费等常规性的原始 搭 服务上，而委托性 惊 服务和经营性服务 沏 面太窄，不仅不能 逻 满足业主或使用人 眩 多层次的需求，也 痒 使公司失去很大一 瘤 块利润。物业管

　理 陕 公司作为一个企业 铱 ，在盈利项目上花 亥 的精力较多，而很 犬少加强社区良好、 沥 融洽的生活环境建 沿 设，由于忽视社区 帜 的文化建设，致使 告 业主在社区居住中 堵 感到孤独、缺少沟 宽 通、缺乏归属感和 镰 愉悦感。以上这些 劣 问题，如果任其发 琵 展下去都会危及到 摈 物业公司的生存， 隐 我认为要解决以上 那 问题，必须从物业 蛀 公司自身内部解决 萎 。

　五、浅谈物业管 诊 理的改革发展

　 奎 1、选准定位，树 积 立形象。物业管理 眯 服务的范围很广， 霜规模一般的公司， 沙 不可能做好所有的 吁 方面，这就要求物 述 管公司在参与市场 还 竞争之前选好市场 铰 定位。看自己适合 况 吃哪一块蛋糕，而 锦 不能眉毛胡子一把 轩 抓。做好市场定位 洗 之后，要做的是形 浦 象定位，即以什么 又 姿态面对市场，服 蛛 务品牌是什么，如 炸 “我真心换您安心 招 ，我细心换您舒心 披 ”等有利于形象的 印 标准。形象树立， 仅 得到认可，也就增 牙 加了市场竞争力。

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　2、树立服务 漓 意识，加强培训管 层 理。物业管理其实 儿 是对人的服务，从 陨 业人员要摆正自己 诸 与业主的关系，二 政 者之间是服务与被 沪 服务的关系，而不 简 是管理与被管理的 塑 关系，要想提供优 稿 质服务、亲情服务 执 ，就要严把用人关 肘 ，多吸纳有专业技 舟 术、有服务精神的 噬 优秀人才。要不定 间 期的进行培训，强 穷 化职工“服务是天 燎 职”的意识，即要 甸 靠服务求生存。

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　3、建立岗位责 羚 任制，实施内部激 写 励机制。只有人尽 降 其

　职，才不会人浮 啊 于事，才能真正把 闸 工作做到实处，实 虐 施内部激励机制， 羽 能充分调动员工的 合 工作积极性，使企 源 业永葆活力。

　 蛀 4、开展多种经营 午 ，提供多种服务。

　汽 物业管理除了是对 莹物业实施的与其相 肘 应的管理，如维护 机 、清洁、保安、绿 宦 化等，还可以开展 轧 诸如销售代理、租 灌 赁代理、中介、维 坍 修经营等多种经营 求 业务。除向业主提 豁 供一些常规服务外 枣 ，还可以提供一些 真 专项服务，如学生 阉 接送。还可以提供 域 一些特约服务如代 院 请保姆、家教等业 低 主所要求的服务。

　旭 这样，就增加了资 店 金的来源，保证了 禁 企业的正常运作， 阴 而且也树立了形象 寻 ，增强了企业的竞 沉 争力。

　 现在是 茧 二十一世纪，是网 摊 络信息时代，经济 药 飞速发展，竞争日 凿 益激烈。物业公司 停 要生存、发展就要 鼻 把现阶段物业管理 三 发展成为网络化、 达 智能化、个性化的 攘 物业管理，比如在 蚤 小区内建立、发展 媳 网上购物，使业主 还 足不出户，就可以 醛在网上选购自己喜 己 欢的商品；当汽车 稀 开到住宅区门口， 羊 门就自动开了，主 桨 人走到楼门口，楼 舆 道门也应声而开， 特 路口电子屏滚动显 了 示着当天的天气预 笆 报和社区内特别通 犀 知等需要让住户们 载 了解的当天信息。

　垮 抄表、收费、浇花 欢 这些也全是“智能 翰 化”的；住户在区 汞 内发生的所有费用 鼓 ，包括水、电、有 勿 线电视、电话、物 骑 业管理费、特别服 说 务费及维修费用等 等 ，都可以通过一张 揭 卡全部解决；可以 桐 根据不同的住户

　提 脆 供不同的服务，体 蔼 现物业管理“以人 滑 为本”的宗旨。我 夏们还可以在住宅区 役 内用中华民族传统 搁 美德营造出温馨的 辣 服务氛围，传播文 污 明、现代的生活方 速 式，从而感染、教 贫 育和约束在此氛围 碟 中生活的人们。这 目 些全新的服务告诉 裙 我们，我们身边的 木 物业管理服务能达 苑 到多么好的程度。

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　以上仅本人结 毡 合自己在合作街道 枣 办事处顺江物业管 敦 理的工作经验，以 烦 及在网络、书籍中 导 收集的知识，浅谈 还 了自己对“物业管 堂 理”的认识。然有 惭 诸多不足之处，或 郧 认识不够深入之处 刚 ，还望能予以谅解 吏 。

篇八：个人对物业行业的看法

管理行业现存问题及未来发展的建议张金娟［ 摘要］目前我国物业管理行业发展存在着很多问题， 主要有物业管理市场化程度低、 合理确ｇ ． 月 ｌ－ 务价格较为困难， 业主群体的决策机制没有建立、 决策能力有待提高， 物业管理企业责任划定不清等方面。

　针对这些Ｊ＇－ － Ｉ题， 我们提出如下建议：

　政府部门要着重培育和完善市场竞争机制， 倡导建立社会性的业主权益保护组织， 物业管理企业要加强自身建设， 来共同促进物业管理行业健康地发展。［ 关键词］物业管理物业管理行业业主竞争机制我国的物业管理行业产生于二十世纪八十年代初期，截至２０ ０ ２年底， 据建设部不完全统计， 全国物业管理的覆盖面已经占物业总量的３８ ％， 经济发达城市已经有５０ ％以上的物业由物业管理企业管理， 全国物业管理行业的产值达到３０ ０ 亿元， 物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过２３０ 万人。

　但在这些令人刮目相看的数据背后， 却存在着两个不容忽视的现象， 一是近些年来我国物业管理行业的发展与房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化极不适应， 出现了严重的滞后； 二是物业管理行业内部矛盾重重， 大量严重的纠纷普遍存在， 影响着居民正常的生活和企业的发展。

　本文主要分析了新兴的物业管理行业所面临的复杂的社会环境， 对当前阻碍行业发展的三大问题进行了深入的探讨， 并据此提出物业管理行业未来发展的几点建议。一、 新兴的物业管理行业所面临的复杂的社会环境１． 当前的物业管理行业仍属于社会中的新兴行业在我国大陆， 物业管理行业最早出现于上世纪八十年代的深圳。

　经过二十多年的发展， 物业管理逐渐成为一个涉及社会方方面面， 与千家万户息息相关的朝阳产业。

　随着住房制度改革的不断深化， 住宅产权多元化格局已经形成， 物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业， 经历了从无到有、 从小到大的发展过程， 形成了多类别、 多层次、 多形式的物业管理局面， 初步确立了社会化、 专业化、 市场化、 经营型的物业管理新体制。

　尽管如此， 物业管理行业仍属于社会中的新兴行业， 离行业的高度发展和成熟还有相当的距离。

　当前的物业管理行业仍然具有早期行业发展的一系列特征， 如行业发展速度很快但社会尤其是业主们对物业管理的接受认可程度并不高， 物业管理企业管理水平和服务能力普遍较差， 专业人才严重缺乏， 相关配套法规不完善以及政府部门的监管不到位等等。２． 物业管理行业所面临的复杂的社会环境物业管理之所以能够获得快速的发展， 其原动力就在于社会发展所带来的巨大需求。

　但是当前物业管理行业所面临的种种尴尬和困境， 是与我国复杂的社会环境分不开的。首先， 现有法规和体制没有设计出一套各方认可的游戏规则。

　虽然一些法规和相关文件都对物业管理作出了界定， 但目前社会各方对于物业管理的认识仍然是模糊的， 并且存在严重的分歧， 各方认可的游戏规则一直・－ － ——１２０・－ － ——　万方数据没有形成。

　例如业主经常认为物业公司的工作存在很多的欠缺， 应该事无巨细尽善尽美， 而物业公司则认为自己已经竭尽全力， 做了自己应该做的事。

　其次， 绝大多数居民经济状况仅处于改善阶段， 极少数人群进入舒适阶段。

　近些年来， 随着国民经济的发展， 我国城市居民人均收入及生活水平都有了很大提高， 但受通货膨胀及高房价因素的影响， 城市居民的消费能力受到很大的限制。

　绝大多数居民的住房条件实现了从无到有的飞跃，但只有极少数人群完成了从有到优的转变。

　因而， 居民对于物业管理的需求与基本应处于大众化的改善型， 只有少量高档物业的业主能够支付得起舒适型物业管理的费用。

　最后， 公众文明与社会治安状况不容乐观， 城市基础设施状况与社会发展之间存在严重的不平衡， 物业管理企业承担着过多的社会责任。

　物业管理只是一个服务行业， 它不可能承担那些应该由社会其他机构或部门所承担的教育和执法职能， 物业公司既没有这样的权力也不具备相应的条件。二、 物业管理行业发展核心问题分析物业管理行业中存在的问题很多， 经归纳我们发现以下三个问题最为关键。

　这三个问题在物业管理中影响范围极广， 并与大众最为关心的内容直接相关， 如物业管理企业到底应该做什么、 在物业管理中如何发挥业主的决策权和物业管理价格到底应该如何确定等。

　下面我们将对这三方面的问题进行分析。１． 物业管理企业责任的划定问题在物业管理活动中， 物业管理企业作为合同的乙方应该受到合同甲方的合理尊重， 但同时， 物业管理企业自身的定位与责任划定也应该明确， 不能让业主觉得责任过轻可有可元， 也不能让自己感觉责任过重不堪重负。当前的一些小区中存在的很多纠纷都是由于物业管理企业的责任模糊造成的。

　如房屋质量与配套设施的纠纷、小区车辆的随便停放、 小区中出现治安事件和邻里纠纷等等。物业管理企业最直接的责任就是为业主服务， 做好公共部位、 公共设施设备的维修和保养， 为业主创造一个安全、 舒适、 便捷的社区环境。

　但是对这一责任的诠释却是没有止境的， 而且与所承担的责任相对应， 企业在提供服务时必须要支付各项成本。

　因此物业管理企业需要根据自身的能力来承担责任。

　首先， 要有一个明确的定位， 物业管理企业是经济性实体， 它对物业所拥有

　第２ ４ 卷第６ 期２０ ０ ５年１２月工业技术经济Ｖ ０ １． ２４ ． Ｎ ｏ ． ６总第１４ ２ 期的只是业主所赋予的管理权， 它不是执法部门， 也不是政府行政管理部门， 更不是物业的所有者， 而是通过为业主提供服务来赢利的组织。

　其次， 物业管理企业应该严格界定自身的服务内容和服务方式， 以明确划定自身能够承担的所有责任。

　以小区内车辆的随便停放为例，物业管理部门的责任就是按照小区内车辆的登记及业主的信息与业主及时取得联系并进行劝阻， 但如果双方意见不能取得一致的话， 物业管理部门也不能采取任何的强制措施， 而是应该和交通管理部门取得联系。

　最后，物业管理企业的责任都应该在合同中得到明确和细化，并与业主对合同的理解取得一致。２． 业主群体的民主决策机制问题业主群体的公共事务决策是一种典型的群体决策。群体决策研究如何将一群个体中每一成员对某类事物的偏好汇集成群体偏好， 以使该群体对此类事物中的所有事物作出优劣排序或从中选优。

　作为一种抉择的手段，群体决策是处理重大定性决策问题的有力工具， 少数服从多数的多数规则是群体决策中应用最为普遍的一个重要方法。要想分析业主群体民主决策机制的问题， 首先要明确业主及业主群体的特殊性。

　一个物业内的业主， 本身相互之间基本没有任何的关联， 只是因为购买了同一个物业内的不同单元而成为业主群体中的一员， 也成为了物业共有部分的共有人。

　应该说， 业主之间存在着近期和远期的共同利益。

　这是业主群体进行决策的基础。

　但是， 业主群体要进行决策也存在着一系列的先天的缺陷，如组织极为松散， 当业主数量较多时选举出的业主代表或业主委员会通常缺乏较高的代表性和威信， 机构不甚健全， 也没有较为严谨的管理制度。

　松散的群众基础加上非专业的决策“团队” 是无法进行高效和有效的决策的。带有公共性的物业管理事务的特殊性也影响着业主的群体决策。

　房地产的不可分割性和固定性造成了物业管理的公共性质。

　因此对物业管理服务的需求是全体业主的集体意愿， 单个业主没有进行单独选择的权利， 只能依靠少数服从多数的原则来决策， 也只能依靠民主推选产生的代表来实施相应的决策权力。

　我国《物业管理条例》 将物业管理区域内物业管理公共性事务的决策权赋予了业主大会， 正是基于这样的考虑。

　但是， 我们也应该看到， 在一个拥有众多业主的物业内， 业主大会会议的召开本身就是一件很困难的事情， 业主出席或参与人数无法保障， 而在这样的会议上要想通过群体决策模式进行决策几乎不可能。

　而且， 到目前为止， 我国法规仍没有对业主委员会的法律地位作出明确规定， 业主委员会通常也会在开展工作时感到心有余而力不足。但是， 我们仍然应该看到， 尽管业主群体决策的有效性较差， 在物业管理公司提供服务的过程中， 还是离不开业主的决策或答复。

　如果在规定的时间里业主没有能够提供反馈意见， 通常会被物业公司认为是赞成或同意， 而这种状况不断延续的结果就是物业管理公司提供的服务离业主的真正需求越来越远， 直至造成双方矛盾的激化。

　要想改善这种状况， 必须逐步提高业主群体的决策能力， 提高所有业主的决策参与意识， 增加决策的有效性及有效决策的实施保障。３． 无形商品的合理定价问题作为提供服务的物业管理企业， 在对其产品定价时往往出于以下几方面的考虑， 即生存、 利润最大化、 销售最大化、 信誉和投资回报等。

　按照价格理论， 影响企业定价的因素主要有三个方面， 即成本、 需求和竞争。成本是服务产品价值的基础部分， 它决定着产品价格的最低界限， 如果价格低于成本， 企业便无利可图； 市场需求影响顾客对产品价值的认识， 进而决定着产品价格的上限， 而市场竞争状态则调节着价格在上限和下限之间不断波动并最终确定产品的市场价格。

　不过， 在研究服务产品成本、 市场供求和竞争状况时必须同服务的基本特征联系起来。

　对定价造成影响的物业管理服务的特征包括无形、 综合、 生产与消费同时进行等。

　因为无形，业主元法看到自己所购买的产品， 只能通过感受或体验来得知产品的效用如何； 因为综合， 业主很难全面、 客观地评价物业管理； 因为生产与消费的同时性， 业主只能先掏钱成交， 再期望能得到公平完美的服务。

　另外，我国广大业主在物业管理方面缺少服务也是一种消费的观念， 还有一些业主仍然把物业管理看作是一种福利行为， 没能将物业管理服务看作是自己物业保值增值的消费行为。

　这些主客观的原因都使得对物业管理的合理定价变得困难起来。我国已出台了物业服务收费的相关法规， 为物业管理企业定价提供了一定的依据。

　当前存在两种定价方式，即政府指导价和市场调节价。

　但总的看来， 政府在物业服务定价方面的干预较大， 给业主带来了非市场化的影响， 这种状况越来越不适应我国物业管理市场化发展的需求。

　很多地方存在着定价容易、 执行难的现象， 部分业主对物业管理公司确定的服务价格并不认可， 拒缴费用的现象越来越严重。

　在市场经济条件下， 物业服务价格应该是按质论价、 优质优价， 体现出服务的差别性和价格的差别性。

　但是现在物业公司与业主对服务的具体范围和具体的标准界定不明晰， 这些都有待于进一步细化。三、 物业管理行业未来发展的几点建议１． 物业管理企业要自强、 自律物业管理企业是物业管理市场中最为活跃、 最为主动的因素， 在行业发展在中起着关键性的作用， 因此必须通过企业的自强和自律来逐步解决行业发展的困惑。而物业管理企业的前身多是房管所、 房地产开发企业的分支机构， 也有亏损企业成立的安置下岗职工的劳动服务企业， 这些导致了物业管理公司素质较差， 专业管理经验缺乏和管理水平偏低。

　因此， 物业管理企业加强自身管理和建设， 同时吸纳人才， 转变服务意识， 提高管理水平。

　同时要在处理各方关系时能对自己有一个明确的定位， 既可以维护自身的各种权益， 又能够在现时社会中求得生存和发展。

　我国物业管理行业正处于由传统管理向现代管理、 由经验管理向专业管理、 由人治管理向法治管理转变的关键时期， 管理理念也正经历着从“管理型” 到“服务型” 的深刻变革。

　物业管理企业要想在市场中求得生存， 必须逐步转变企业的职能， 从基础性的事务中解脱出来。

　未来的物业管理企业要扮演服务集成商的角色， 它不再是业主需求的直接生产者， 而是通过提供间接服务、 人文服务和信息服务， 组织和落实社会专业服务资源， 从而使业主享受到安全、 舒适的生活环境。２． 倡导建立社会性的业主权益保护组织在我国物业管理领域对业主组织的建设较为重视，法律规定逐渐明确， 业主的自我保护意识也有所增强。一１２ ｌ一　万方数据

　第２ ４ 卷第６ 期２０ ０ ５年１２月工业技术经济ｖ ０ １． ２４ ． Ｎ ｏ ． ６总第１４ ２期但是目前的业主组织基本都是以一个物业区域为单位，由全体业主选举出几名热心公益事业的业主兼职担任业主委员会成员。

　这样的业主组织虽然基本没有办公费用，也不向业主委员会成员支付报酬， 但其办事的效率和解决问题的能力都无法满足高质量物业管理的需要， 业主的权益也同样无法得到有效的保护， 各地非理性维权现象的普遍存在和业主与物业公司之间冲突的频繁发生也正说明了这一点。

　随着我国房地产私有化率的逐步提高，应该逐步组建地方性乃至全国性的业主权益保护组织，该组织可为业主和未来的业主提供全方位的服务， 包括投资购房或建房、 验收、 入住、 装修及物业管理等方面的专业化指导。

　这种机构的组建一方面可以为政府行政主管部门和业主委员会分担责任， 另一方面也可减少司法纠纷和各种冲突事件。３． 建立公正、 科学的市场竞争机制， 使物业管理价格趋于合理物业管理的市场竞争机制主要通过招投标形式来实现。

　在招投标过程中， 如何建立“公平、 公正” 的竞争机制， 使物业管理价格通过招投标来合理确定， 是市场竞争机制能否成功运作的重要环节。

　通过竞争机制的建立和完善， 可以充分发挥市场配置资源的基础作用， 进一步优化物业管理市场格局， 不断提高物业管理服务质量和水平， 物业管理企业也更加重视创新和品牌效应。建立物业管理竞争机制是一个系统工程， 它涉及到管理方式、 经营战略、 竞争规则、 法制规范等等。

　从...

篇九：个人对物业行业的看法

业公司发展建议和想法

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　对物业公司发展建议和想法

　人才是企业的第一生产力,而培养人才的根本在于培训。所以培训工作在企业的有效应用是企业发展的基石,是企业实现有续经营的根本。下面本人想就公司培训工作的开展谈以下几点想法。

　不以规矩不成方圆,从制度上规范培训运行监管体制,使各员工将培训视为一项工作、视为公司给予员工的一种福利待遇,是企业培训有效开展的前提,同时也是促进培训队伍的发展、提高培训质量的基础。因此培训负责人员应根据公司实际制定培训的受训人员和讲师的管理制度。制度主要从受训人员的各次培训出席情况、听课认真程度、听课纪律、知识掌握、相关笔记、课堂氛围等方面予以具体要求。同时对各讲师各次培训的培训教材、备课情况、授课质量、课堂氛围调动、表达能力、学员反映等进行明确,以确保每次培训的效果。

　通过培训监管办法的制定及实施,进一步规范培训工作的开展,力求将培训工作的规范性、人员参与性、培训有效性提高一个档次。

　拥有一只高水准的培训师资队伍,是培训工作开展的前

　提。所以首先要对公司现有培训师资进行正确评估,在保证各讲师的授课质量的同时,使各讲师能各尽其用、发挥其才。

　对各讲师的评估主要从其所属专业方面考虑,通过座谈会的形式了解各讲师可授课的项目,并由各讲师试讲其负责课程,公司领导及其他讲师对授课质量进行评价,必要时可邀请相关专业人员参加。最终根据大家对讲师的总体评价决定其是否可胜任该项课程的培训。另,在对任一培训课程的师资上尽量保证有二位以上的培训讲师。对现确实没有讲师的课程可从内部逐步培养和外部聘请予以实现。

　这样可以保证现公司需要的课程有专业讲师负责,且授课质量在满足培训工作要求的同时,更具有专业性。从而逐步为公司培训一支全面、专业、合格的师资队伍。

　制定培训综合一览表的目的是使各项培训有据可依、有序开展。培训综合一览表需明确公司各项培训课程的讲师、课时、教材、培训地点、受训人员、考核方式、合格标准等。使公司培训工作得以系统性、规范性的开展,同时为培训工作的进行提供依据。这样公司各类培训安排就是一目了然,并具备实际操作性。

　合理编制各类培训用教材,是确保培训质量的根本。具体培训教材的编制可由培训负责人员根据各类培训综合一览表的安排,将各类培训需用的培训教材根据各讲师的专业特点,由各讲师负责各自相关培训教材的编制。对编制出来

　的培训教材先由相应负责讲师试讲,再由全体培训讲师进行研讨后,交由公司相关部门经理审查,最终报公司领导审核。

　通过对培训用教材的严格把关,以保证培训质量,同时使培训知识符合公司实际及各部门人员工作要求。另根据公司的发展,培训教材可能存在不适应的情况,所以需同时规定培训教材的更新频次及办法。这样可以确保各类培训教材符合培训开展需要,从而使培训工作能起到增进员工知识面、指导各级人员工作开展的要求。

　巧妇难为无米之炊,配制适宜的培训用设备设施是培训工作开展的先决条件。因此公司应配制并逐步完善培训设施,同时培训负责人员应确保培训设备设施得到有效利用,同时合理使用培训的各项资源。

　为使培训工作能够跟上公司发展的步伐,并为公司的发展培训和储备可用人才。培训课程开发体系是必不可少的,也是与公司的发展和业务拓展息息相关的。因此培训负责人员应在公司常规培训顺利开展的同时,根据公司发展要求及公司业务开展情况,适时开发出相应培训课程,以确保培训的长期有效性和合理性。

　以上是本人对公司今后培训工作开展的几点想法,可能存在个人主观性和片面性。如大家对培训工作的开展有好的方法或设想,也请不吝赐教,以便共同完善培训工作

　 要结识朋友，自己得先是个朋友。

篇十：个人对物业行业的看法

词：

　物业管理行业； 挑战：

　机遇摘要：

　随着中国市场经济的进一步发展， 物业管理行业面对国内外强大的竞争势头， 显得步履维艰。

　但与此同时， 开放、 竞争发展的形势也为物业管理行业带来了发展机遇， 提供了一个平等互利的竞争舞台。中图分类号：

　Ｆ ２９ ３． ３３文章编号：

　１６ ７ １－ ８ ０ ８ ９ （ ２０ ０ ７ ）０ ３－ ０ ０ ２０ —０ ２文献标识码：

　Ａ◎党锋（ １９ ６ ４ 一）， 男， 河南郑州人， 本科，郑州国谊物业管理有限公司总经理助理， 经济师， 房地产管理高级职业经理人， 郑州市物业管理评标专家， 郑州市房地产信息协会理事， 研究方向：

　物业经营管理。物业管理行业面临的新机遇与挑战伴随着中国改革开放的进程， 中国物业管理行业二十多年来得到了迅速发展， 对和谐社区、 和谐社会建设做出了巨大的贡献， 同时对我国的经济建设发挥了拉动作用。物管行业不论从企业、 物业项目数量、 物业管理覆盖率、增加就业等方面看， 均保持了较高的增长速度， 这已是不争的事实。

　但在取得诸多成绩的同时， 我们也应当清醒的看到， 物业管理行业在面临许多发展机遇的同时， 也面临着严峻的挑战， 这有待于物业管理行业及社会各界引起高度重视并结合实践工作加以研讨解决。一、 物业管理行业面临的新挑战如果以传统的眼光审视物业管理行业， 按照传统的思维模式和管理服务方式运营， 物业管理行业的效率、 效益无法充分体现， 更不能发挥其应有的促进经济社会发展的作用。１、 人力资源方面的挑战自从上世纪八十年代初物业管理行业诞生以来， 低廉的劳动力成本及初始的市场需求支撑着物业行业快速发展。

　大部分从业人员是在应急培训后匆忙上岗， 技能和经验谈不上专业化， 更不是职业化， 行业发展过程中出现了许多不和谐的音符， 诸如大量的投诉纠纷、 “保安荒”等。目前低成本人力资源的比较优势格局正在发生变化：大部分农村富余劳动力已转向城市非农产业就业， 低成本无限供给劳动力的状况将不复存在， 城市转制转岗人员又吸引乏力且非长久的资源。

　这意味着主要靠大量吸纳低成本劳动力推动行业发展的粗放型增长模式已不能持续。２、 物业资源和环境的挑战二十多年来物业管理行业快速发展是因为存在着大量的物业资源及物业管理服务需求， 物业管理覆盖率低， 物业管理服务的市场需求处于“饥不择食” 的状态， 物业管理市场进退机制不健全， 国家及行业相关的法律法规、 标准不完善， 社会各方对物业行业有一个认识的过程及从众效应等。

　随着物业资源的“约束” 和市场对物业管理需求的多元化， 物业管理行业将面临着严峻的挑战。３、 市场竞争及国内外市场大融合的挑战随着国内物业管理行业市场竞争的加剧， 特别是越来越多国外品牌物业企业的进入， 物业管理行业的竞争将进一步升级和加剧。

　随着我国与Ｗ Ｔ Ｏ 各成员国的关系越来越密切， 遵循关税减免政策给国内市场带来了严峻的挑战。国内外一些地区品牌物业管理企业纷纷趁机进入中国内地， 参与到行业的竞争环境中， 使得物业管理企业的生存空间变得非常狭窄。４ 、 国内市场经济发育日益成熟的挑战国内物业管理行业诞生于计划经济转轨变型时期， 物业企业习惯于在行政政策环境下开展运营活动。

　但随着社会经济环境的变化， 政府从政策、 法规等层面不断做出相应调整， 越来越注重适应市场经济的要求， 避免用行政定价等非市场手段来干预经济、 社会发展， 更多运用宏观调控、 指导规范等。

　这对已经习惯依赖政府介入企业微观经济活动的企业经营管理者来说， 将是非常严峻的挑战。５、 物业管理行业集团化、 集约化转型带来的挑战二十多年来， 国内物业管理行业百花齐放、 百家争鸣， 各种管理服务理念、 模式在当时的环境条件下发挥了重要作用。

　比如“管家论” 、 “保姆论” 等。

　尤其是在特定的历史条件下形成的物业管理行业“微利论” ， 在媒体、 行业内时有耳闻， 如把这种理论作为企业服务理念尚可， 可用来指导单个企业， 把物业管理行业定位于“微利行业” 则有失偏颇， 会影响行业发展， 况且从法理上讲没有任何依据， 这也是物业行业发展面临的理念定位挑战。目前， 物业管理行业规模化、 集团化、 集约化发展初露端倪， 形势逼人， 催人奋进， 对现有指导物业管理行、 Ｉｋ 的理论、 发展模式及风险防范、 规避带来诸多挑战。二、 国内物业管理行业面临的发展机遇二十多年来国内物业管理行业得到了迅速的发展， 以２０ —２０ ０ ７ 年第６ 卷第３期　　万方数据

　陬ａｂｅｒａｏｒａＩｔｉａｎ－ｌｅｆ■２０ ０ ３年《物业管理条例》 的颁布实施和２０ ０ ５年国家物业管理师制度的出台实施为标志。

　尤其是随着国家《物权法》（ 草案）的八次审议、 即将颁布实施及国内外物业管理行业的大融合， 这都为物管行业带来了空前的发展机遇， 主要表现在以下几个方面：１、 近期国家、 各省市相继把物业管理行业的发展同房地产行业及相关行业统一规划， 比如物业管理的早期介入、 前期物业管理等都有了政策性的安排， 大部分省市在房屋开发预售的同时要约定物业管理服务事项。

　另外从国家、 省市立法的不同层面来看， 尤其是即将出台的《物权法》 及已经实施的物业管理师制度等， 都预示着物业管理法律法规逐步健全， 物业管理行业的生存发展环境不断得到改善。２、 国家持续规范房地产行业并保持良好发展势头，为物业管理行业带来了发展机遇。从国家、 各省市“十一五” 发展规划可以看出， 房地产行业是国民经济发展的支柱行业， 物业项目不断增加，尤其是高端物业项目、 行政办公、 公共机构物业等覆盖面不断扩大， 这都为物业管理行业的发展带来了新的机遇。随着国家对物业管理行业法制环境的营造规范， 比如， 建管分离、 业主自治、 物业管理市场化等， 为物业管理行业逐步展示应有的面貌奠定了良好的基础。３、 相关行业政策法规相继规范出台为物业管理行业发展带来机遇。近期国家发改委出台的《物业服务定价成本监审办法》 （ 征求意见稿）及各省市相继出台的办法， 比如河南省发改委将进一步加强和改进对水、 电、 气、 暖等垄断行业和公用事业的价格监管、 成本监审、 成本价格信息定期发布制度及责权利的清晰界定， 特别是建立调价前公示制度。

　对居民购房时交纳的３５０ ０ 元燃气初装费及每年交纳的４ ８ 元管道维护费等重复收费项目今年将被清理。

　在房地产价格监管、 物业服务， 特别是住宅物业管理服务的收费方面将采取新的政策规范物业管理行业发展， 这在一定程度上优化了物业管理行业的发展环境。４ 、 广阔的国内外物业市场带来的发展机遇。国外品牌物业企业进入国内提供物业管理服务、 咨询顾问服务等， 同时国内物业管理企业也跨出了国门， 参与国际物业管理市场竞争。

　市场经济是不分国界的， 服务质量、 品牌效应是关键， 这为有实力、 在市场经济大潮中成长起来的国内物管企业营造了良好的发展平台， 也促进了国内物业管理行业的重组整合， 为实现国内物业管理行业集团化、 集约化经营打下了良好基础。５、 物业管理行业组织逐渐发挥作用， 促进了国内物业管理行业的快速发展。物业管理行业发展到一定程度， 政府直接行政干预逐渐减少， 行业组织将发挥政府、 企业、 业主间的桥梁纽带作用及行业的组织协调作用。

　据不完全统计， 全国大部分省市建立了行业协会及商会组织， 立足本地实际， 开展行业自律、 诚信建设、 规范服务、 宣传培训、 交流研讨、 维权等活动， 逐步发挥行业的领军作用， 实现了多赢和谐的发展格局。三． 抓住机遇． 面对挑战， 实现物业管理行业的良性循环持续发展综合来讲， 国内物业管理行业目前还处于成长期， 企业管理服务水平、 创新能力、 应对市场风险的能力还很脆弱， 区域及企业间的发展很不平衡， 与物业管理行业发展目标及市场需求还有很大差距， 在以后的发展过程中会面临诸多困难。

　但我们应清醒地认识到， 立足现实， 迎接挑战， 抓住机遇， 物业管理行业一定会迎来美好的明天。１、 转变观念， 理清思路， 担当起历史赋予的责任。物业管理行业的发展需要“拓荒者” ， 前人栽树，后人乘凉， 现在我们的探索和艰辛是行业发展的奠基石。我们要充分认识到， 固步自封、 满足现状、 悲天悯人等不仅与己无益， 更贻误行业的发展。

　物业管理行业吸引力小、 微利、 待遇低、 缺乏配套的法律法规及理论支撑、 物业管理行业“边缘化” 等都不能成为阻碍行业发展的理由和借口。

　以上问题只是物业管理行业发展中存在的阶段性问题， 不应该迷惑了前进的视野， 更不应该因此放弃了追求， 要勇于承担责任。

　物业管理、 服务、 经营齐驱动， 明确目标方向， 注重细节， 踏实工作， 共同推进物业管理行业向前发展。２、 改革创新， 转变行业增长及发展模式， 必须尽快从仅依靠投资和低廉劳动力推动的发展模式转变为主要依靠“效益” 提高和“技术进步” 驱动的持续增长模式。

　这就需要我们继续推进市场化改革， 进一步转变政府职能，彻底消除束缚企业发展的体制性障碍， 这更需要全社会的共同努力， 使物业管理行业走集约化、 集团化、 规模经营的新路子。３、 大力推进人才发展战略， 建设物管行业职业经理入团队。随着国家物业管理师制度的逐步实施及具体的细则制定， 对进入物业管理行业的人员设定门槛及标准， 改变以前谁都可以从事这一行业的怪现象， 尽快提高物业管理行业人员整体素质， 打造物业管理行业职业经理人团队。４ 、 随着《物权法》 的审议实施， 国家、 各省市都要制定具体的实施细则和配套管理办法， 与时俱进， 充分发挥行业协会、 商会组织领导作用， 优化行业发展环境， 促进指导物业管理行业持续快速发展。５、 物业管理企业要积极面向市场， 敢于参与市场招投标活动， 加强企业内部管理， 勇于承担社会责任， 提供经得起市场考验的质价相符的物业服务产品。

　不求一城一池得失， 制定长远发展战略。

　加强产、 学、 研相结合， 积极探索创新发展的新路子， 锐意创新改革， 担当起历史赋予的重任。

　圈２０ ０ ７ 年第６ 卷第３期一２１—　　万方数据