购房合同需要注意哪些事项10篇

购房合同需要注意哪些事项10篇购房合同需要注意哪些事项　购房合同注意事项　购房者签合同尤其需要关注以下几项基本问题：　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤下面是小编为大家整理的购房合同需要注意哪些事项10篇,供大家参考。

篇一：购房合同需要注意哪些事项

合同注意事项

　购房者签合同尤其需要关注以下几项基本问题：

　 1、 购房合同的各项内容要尽可能全面、 详细、 各项规定之间要避免相互冲突， 尤其是不能与国家的政策法规相冲突； 文字表述要清晰、 准确； 签订合同的买卖双方身份、 责任要明确， 如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼， 而应是项目立项批准文件的投资建设单位， 也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同， 签字人应是法人代表本人， 或公司章程上授权的主要负责人。

　 2、 合同上的项目名称， 一定要与项目位置联系在一起， 以免日后有出入。

　标明项目位置时， 一定要具体、 明确， 如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

　房屋的户型、 面积一定要标示清楚， 建筑面积、 使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

　 3、 房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后， 这一内容的表述一定要详细、 具体。

　如技术的等级、 材料的品牌、 内部设施的种类、 负荷标准、 供应能力等一一予以说明。

　水、 暖、 电、 通讯等设施要说明安装到什么程度。

　 4、 其他如付款方式、 产权保证等都应详细、 具体的加以说明。

　同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准， 并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

　5、 违约责任的约定一定要对等， 否则最终吃亏的是消费者。

　一般承担违约责任的违约事项包括：

　 (1). 签订认购书后， 购房者不买房或要求换房， 开发商不卖房或要求换房；

　 (2). 购房者不按期付款；

　 (3). 开发商不按期交房；

　 (4). 面积变动超过约定幅度；

　 (5). 房屋装修标准、 质量不合要求， 保修不到位；

　 (6). 产权过户手续不全或不能按期办理。

　 商品房保修的责任相关的文件：

　 《城市房地产开发经营管理条例》 和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》

　 《住宅质量保证书》 由房地产开发企业在商品房交付使用时， 向购房人提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律文件，

　应该列明：

　工程质量监督单位核验的质量等级、 保修范围、 保修期、 保修单位等内容。

　购房合同是业主在取得产权证前证明自己是合法取得房屋的最直接最有效的证明， 其对于业主办理产权证、 抵押贷款等关系业主切身利益有重大影响。

　一般情况下， 签定完购房合同， 业主手中要保留一份。

　但目前也不排除存在因贷款等原因购房合同暂不发还给业主的做法。

　在这个问题上， 业主要弄明白， 开发商收回购房合同的主要原因。

　如果是为便于办理相关手续， 业主不用太担心。

　但是需要注意的是， 一定要避免开发商因合同中存在“霸王条款”， 以银行抵押为借口扣留业主的合同。

　因为大多数购房人在签定合同时都不会仔细阅读合同条款， 开发商收回合同可以避免购房人回家后仔细研读， 提出疑义要求修改合同的麻烦。另外， 还要注意个别开发商擅自修改合同的违规做法。

　热线归纳遇到开发商扣留业主购房合同的问题， 建议业主在弄明白事情的原委后， 一是向开发商据理力争， 索要自己的购房合同，二是要求开发商将合同复印后加盖开发商的章给业主一份； 三还可以到公证部门作一个与复印件与原件相符的公证， 这样就有备无患了。

　大部分开发商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议， 以限制购房者的权利， 甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益， 主要表现在以下几个方面：

　 1、 关于不可抗力：

　导致发展商逾期交付房屋的原因很多， 不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明， 发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释， 例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围， 以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任， 对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围， 在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、 公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由， 同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时， 购房者有权终止合同， 要求发展商退还已经支付的全部款项， 或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

　 2、 关于分摊建筑面积：

　作为房屋总建筑面积的一部分， 分摊面积的多少， 直接影响购房者实际获得的使用面积。

　对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》 等法规作了明确规定， 实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、 人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。

　购房者可以参照上述有关规定， 认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围， 对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。

　或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率， 即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率， 当发展商交付的房屋达不到约定的标准时， 购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。

　 3、 关于装修标准：

　对于预售商品房， 特别是约定了精装修的预售商品房， 购房者一定要明确该等商品房的装修标准， 防止被发展商以"进口"、 "高级"、 "先进"等不明确的表述误导。

　建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、 设施设备的种类、 型号、品牌颜色、 位置、 可以参照的市场价格、 达不到上述标准的违约责任等， 以最大限度地保护自己的利益。

　 以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。

　由于标准文本在内容上的局限性， 以及购房者个性的多样化， 购房者应主动向发展商提出自己的合理要求， 并通过签订补充协议的方式予以明确。

　 关于发展商在促销过程中的承诺。

　为配合商品房的销售， 发展商或个别销售人员都会通过口头介绍、 广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、 会所、 托幼、学校、 医院、 停车位、 物业管理等方面做出承诺。

　上述因素直接影响购房者的居住和生活质量， 实际是构成房屋价格的一部分， 如果不能兑现， 必定会使购房者的期望值大打折扣。

　对于发展商做出的种种承诺， 一定要不厌其烦， 一一在补充协议中予以落实， 并明确发展商违反该约定的违约责任。

篇二：购房合同需要注意哪些事项

购房合同八大注意事项

　第一项：

　关于五证 陷阱：

　有些开发商没有五证或五证不全时， 为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件； 或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。

　五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

　对策：

　1、 复印件要注意看原件。

　2、 有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

　3、 对于承诺证件正在办理中的开发商， 可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

　律师建议增加补充条款：

　出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　第二项：

　关于公摊面积 陷阱：

　建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理， 这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积， 而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

　对策：

　1、 在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

　2、 在附件二中列明公摊面积的构成。

　3、 按套购买使用面积， 双方不涉及公摊处理。

　律师建议增加补充条款：

　双方协商一致， 同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

　1、 如果实测公摊面积超出暂测面积的， 买受人在超出暂测面积的 3%以内据实结算， 超出 3%以上的部分由出卖人承担相关费用； 如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

　2、 买受人对实测面积的承担， 仅在超出暂测面积的 1 平方米以内据实结算。

　第三项：

　关于房产证 陷阱：

　建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限” 是指法定还是约定期限， 所以其中房产证的办理取得日期不明。

　可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

　对策：

　1、 五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证， 所以五证不全就免谈。2、 将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来， 开发商是具体行政行为的相对人， 买受人不能起诉行政机关的违法行为。

　律师建议增加补充条款：

　如果因出卖人的原因， 导致其在交房后 360 日内不能为买受人办理取得房产证的， 双方选择以下第____种方式处理：

　1、

　买受人不退房的， 出卖人按照本合同第九条第 1 种第（1）

　项的违约金计算标准承担责任。

　2、 买受人退房的， 出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

　如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因， 导致出卖人在交房后 360日内不能为其办理取得房产证的， 买受人按照本合同第七条第 1 种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

　如果因颁证行政机关的原因， 导致出卖人在交房后 360 日内不能为买受人办理取得房产证的， 买卖双方互不承担责任。

　但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件， 否则视为出卖人违约。

　第四项：

　关于书面通知 陷阱：

　合同中约定通知义务后（如：

　交房通知）

　， 开发商如期不能履行义务， 延期后其可以在售楼部张贴书面公告， 却署名约定日。

　还将公告辩为书面通知， 以推托自己的责任。

　对策：

　1、 将书面通知的形式约定清楚， 开发商违约时， 买受人就有确凿证据。

　2、如有开发商违约， 买受人应一具体的书面形式通知对方， 以备证据。

　律师建议增加补充条款：

　本合同中所含书面通知义务的， 双方均应以邮政快件的方式通知对方。

　第五项：

　关于所售房屋的坐落位置 陷阱：

　开发商开发多个楼盘时， 买受人可能买得是位置好的某号楼， 可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

　对策：

　1、 在合同附件一中， 附上小区的平面图并标明楼号。

　2、 开发商应在此附图中盖章确认。

　律师建议增加补充条款：

　出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明， 并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

　第六项：

　关于所售房屋的抵押 陷阱：

　有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押， 进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售， 开发商破产时， 买受人得不到房屋。

　因为买受人还未得到房产证， 不具有物权。

　对策：

　1， 在土地管理部门、 房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

　2、 要求开发商将合同在房管局备案。

　3、 要求开发商提供保证责任。

　律师建议增加补充条款：

　出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况， 若因此导致买受人退房， 出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　第七项：

　关于物业管理公约 陷阱：

　《物业管理条例》 今年 9 月 1 日实施， 其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》 。

　否则， 开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

　对策：

　1、 买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

　2、 开发商与前期物业签订了《物业管理公约》 。

　3、 买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》 。

　律师建议增加补充条款：

　出卖人在出售房屋前， 应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》 。

　买卖双方在签订本合同时， 应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》 。

　第八项：

　关于各方责任范围 陷阱：

　如果因开发商的各种原因（如：

　五证不全、 一房二买、 又抵又买等）

　情形导致买受人得不到房屋， 买受人的损失范围没有界定。

　然而法律也没明确具体范围。

　对策：

　1、 根据《民法通则》 以及 6 月 1 日的《解释》 将实际损失细化。

　2、 对开发商给自己造成的损失准备好证据。

　律师建议增加补充条款：

　如果因出卖人的单方原因导致退房， 出卖方承担的责任范围如下：

　出卖人的责任范围：

　1、

　退还已付房价款及其利息（此利息的计算， 如果是一次性付款按同期银行存款利率计算； 如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）

　。

　2、

　赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

　3、

　赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）

　。

　4、

　对于按揭付款的买受人， 出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：

　银行手续费、 保险费、 评估费、 公证费等）

　。

　陕西许小平律师事务所建筑房地产部 罗润国律师 <INPUT type=hidden value="签订购房合同八大注意事项第一项：

　关于五证陷阱：

　有些开发商没有五证或五证不全时， 为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件； 或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。

　五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

　对策：

　1、 复印件要注意看原件。

　2、 有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

　3、 对于承诺证件正在办理中的开发商， 可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

　律师建议增加补充条款：

　出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、 有效性。

　若因此导致买受人退房的， 出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　第二项：

　关于公摊面积陷阱：

　建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理， 这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积， 而总的建筑面积不变。

　依据合同开发商并未违约， 买受人也起诉无据。

　对策：

　1、 在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

　2、 在附件二中列明公摊面积的构成。

　3、 按套购买使用面积， 双方不涉及公摊处理。

　律师建议增加补充条款：

　双方协商一致， 同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

　1、 如果实测公摊面积超出暂测面积的， 买受人在超出暂测面积的 3%以内据实结算， 超出 3%以上的部分由出卖人承担相关费用； 如果实测面积少于暂测面积， 买受人据实结算。

　2、 买受人对实测面积的承担， 仅在超出暂测面积的 1 平方米以内据实结算。

　第三项：

　关于房产证陷阱：

　建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限” 是指法定还是约定期限， 所以其中房产证的办理取得日期不明。

　可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

　对策：1、 五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证， 所以五证不全就免谈。

　2、 将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来， 开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

　律师建议增加补充条款：

　如果因出卖人的原因， 导致其在交房后 360 日内不能为买受人办理取得房产证的， 双方选择以下第____种方式处理：

　1、

　买受人不退房的， 出卖人按照本合同第九条第 1 种第（1）

　项的违约金计算标准承担责任。

　2、

　买受人退房的， 出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

　如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因， 导致出卖人在交房后 360 日内不能为其办理取得房产证的， 买受人按照本合同第七条第 1 种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

　如果因颁证行政机关的原因， 导致出卖人在交房后 360 日内不能为买受人办理取得房产证的， 买卖双方互不承担责任。

　但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

　第四项：

　关于书面通知陷阱：

　合同中约定通知义务后（如：交房通知）

　， 开发商如期不能履行义务， 延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。

　还将公告辩为书面通知， 以推托自己的责任。

　对策：

　1、 将书面通知的形式约定清楚， 开发商违约时， 买受人就有确凿证据。

　2、 如有开发商违约， 买受人应一具体的书面形式通知对方， 以备证据。

　律师建议增加补充条款：

　本合同中所含书面通知义务的， 双方均应以邮政快件的方式通知对方。

　第五项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：

　开发商开发多个楼盘时， 买受人可能买得是位置好的某号楼， 可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

　对策：

　1、 在合同附件一中， 附上小区的平面图并标明楼号。

　2、 开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：

　出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

　第六项：

　关于所售房屋的抵押陷阱：

　有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押， 进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售， 开发商破产时， 买受人得不到房屋。

　因为买受人还未得到房产证， 不具有物权。

　对策：

　1， 在土地管理部门、 房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

　2、 要求开发商将合同在房管局备案。

　3、 要求开发商提供保证责任。

　律师建议增加补充条款：

　出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况， 若因此导致买受人退房， 出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　第七项：

　关于物业管理公约陷阱：

　《物业管理条例》 今年 9 月 1 日实施， 其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》 。

　否则， 开发商就不得出售房屋。

　潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

　对策：

　1、 买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

　2、 开发商与前期物业签订了《物业管理公约》 。

　3、 买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》 。

　律师建议增加补充条款：

　出卖人在出售房屋前， 应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》 。

　买卖双方在签订本合同时， 应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》 。

　第八项：

　关于各方责任范围陷阱：

　如果因开发商的各种原因（如：

　五证不全、 一房二买、 又抵又买等）

　情形导致买受人得不到房屋， 买受人的损失范围没有界定。

　然而法律也没明确具体范围。

　对策：

　1、 根据《民法通则》 以及 6 月 1 日的《解释》 将实际损失细化。

　2、 对开发商给自己造成的损失准备好证据。

　律师建议增加补充条款：

　如果因出卖人的单方原因导致退房， 出卖方承担的责任范围如下：

　出卖人的责任范围：

　1、

　退还已付房价款及其利息（此利息的计算， 如果是一次性付款按同期银行存款利率计算； 如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）

　。

　2、

　赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

　3、

　赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）

　。

　4、

　对于按揭付款的买受人， 出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：

　银行手续费、 保险费、 评估费、 公证费等）

　。

　下面说说购买现房应注意的事项：

　 一、 注意房地产开发企业出售商品房的条件

　2001 年 4 月 4 日， 建设部发布了《商品房销售管理办法》 该办法自当年 6 月 1 日起正式施行。

　规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：

　 （一）

　现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　 （二）

　取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

　 （三）

　持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　 （四）

　已通过竣工验收；

　 （五）

　拆迁安置已经落实；

　 （六）

　供水、 供电、 供热、 燃气、 通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

　（七）

　物业管理方案已经落实。

　 不符合商品房销售条件的， 房地产开发企业不得销售商品房， 不得向买受人收取任何预订款性质费用。

　 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房； 也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　 符合商品房销售条件的， 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的， 订立商品房买卖合同时， 所收费用应当抵作房价款； 当事人未能订立商品房买卖合同的， 房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

　 二、 了解商品房买卖合同中应当明确的内容

　（一）

　当事人名称或者姓名和...

篇三：购房合同需要注意哪些事项

购房合同注意事项

　一、

　购房合同的主要内容包括以下几方面：

　1.甲方土地使用依据及商品房状况， 包括位置、 面积、 现房、 期房、 内销房、 外销房等；

　2.房价， 包括税费、 面积差异的处理、 价格与费用调整的特殊约定等；

　3.付款约定， 包括优惠条件、 付款时间、 付款额、 违约责任等；

　4.交付约定， 包括期限、 逾期违约责任、 设计变更的约定、 房屋交接与违约方责任等；

　5.质量标准， 包括装饰、 设备的标准、 承诺及违约责任和基础设施、 公共配套建筑正常运转的承诺、 质量争议的处理等；

　6.产权登记和物业管理的约定； 7.保修责任； 8.乙方使用权限； 9.双方认定的争议仲裁机构；10.违约赔偿责任；

　11.其他相关事项及附件， 包括房屋平面图、 装饰、 设备标准等。

　注意

　 在签定上述各项条款时， 购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

　1、 购房合同的各项内容要尽可能全面、 详细， 各项规定之间要避免相互冲突， 尤其是不能与国家的政策法规相冲突； 文字表述要清晰、 准确； 签订合同的买卖双方身份、 责任要明确，如合同中的甲方（卖方）

　不能是代理商或律师楼， 而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同， 签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

　2、 合同上的项目名称， 一定要与项目位置联系在一起， 以免日后有出入。

　标明项目位置时，一定要具体、 明确， 如××市×× 区××街×× 号××花园× ×号楼××层×× 房。

　房屋的户型、 面积一定要标示清楚， 建筑面积、 使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。

　 3、 房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后， 这一内容的表述一定要详细、 具体。

　如技术的等级、 材料的品牌、 内部设施的种类、 负荷标准、 供应能力等要一一予以说明。

　水、 暖、 电、 通讯等设施， 要说明安装到什么程度。

　4、 其它如付款方式、 产权保证等都应详细、 具体地加以说明。

　并对房屋整体结构、 各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

　5、 违约责任的约定一定要对等， 否则最终吃亏的是购房者。

　在购房合同中， 一般承担违约责任的违约事项包括：

　签订认购书后， 购房者不买房或要求换房， 开发商不卖房或要求换房；购房者不按期付款； 开发商不按期交房； 面积变动超过约定幅度； 房屋装修标准、 质量不合要求， 保修不到位； 产权过户手续不全或不能按期办理。

　看完房子以后， 就要签合同了， 现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书， 然后再签正式合同。

　这里面的问题就更多了。

　二、 常见购房陷阱 陷阱一：

　在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果

　购房者与开发商签订认购书后， 就要交一定额度的定金， 这是无可非议的。

　但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时， 发展商一般都只退购房款而不退定金， 理由是买家没有履行合同， 所以没收定金。

　对策：

　律师建议买家最好与发展商在协议中约定， 若买家得不到贷款时， 定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等， 这样就避免了很大的麻烦。

　 同时， 开发商是没有权利没收定金的， 这本身是没有法律依据的。

　陷阱二：

　合同主体认定不明

　购房者由于缺乏法律常识， 往往会犯一些比较初级的错误。

　有时代表发展商签约的人并不是法人代表， 或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者， 这些都有可能产生问题。

　 另外， 也有可能该项目是Ａ公司开发的， 实际上却是由Ｂ 公司投资， 作为买家还是应与Ａ公

　司签约， 否则也会带来一系列的麻烦， 以后办理各种手续会很麻烦。

　 对策：

　在签约前您可以找律师帮助查证主体资格。

　最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表， 如果不是， 则是否持有“授权委托书”。

　否则， 这个人的签字是无效的， 同时要注意合同上的公章， 这样可以避免发展商推卸责任。

　陷阱三：

　不要轻易在开发商提供的补充协议上签字

　签补充协议在购房交易中很有必要。

　但是要提醒购房者的是， 开发商提供的补充协议一定要看清楚。

　现在有的发展商在与客户签约时， 会主动向客户出示一份补充合同， 主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了， 而忘记保护自己的利益。

　 对策：

　看清楚补充协议的条款， 最好的办法是找一个律师来帮你的忙。

　陷阱四：

　“最短时间” 与“最好”

　 合同是双方意思一致的表达。

　但是， 实践中开发商往往会给购房者很多诸如 “如果发生问题，在最短时间内解决”， “在装修材料上， 选择最好的国外进口的” 等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。

　最短是多长时间， 什么样的才算最好的？ 不知道。

　合同里出现这种模糊的概念时， 法律也没有办法， 因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

　 对策：

　购房者一定要把每一个具体的时间、 具体的地点、 具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

　陷阱五：

　约定提前交纳部分费用

　 开发商是做商人的， 而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。

　开发商面临资金压力是很正常的， 但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。

　而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去， 要求购房者提前交纳， 这是显失公平的。

　 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、 收费情况的前提下， 就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务， 并接受相关约束， 这就是对消费者的侵害。

　 对策——购房者应请律师调查费用收取是否合理 陷阱六：

　卖方解除合同

　在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中， 往往有这样的条款：

　“买方无故逾期付款， 经卖方催告仍不支付欠款的， 卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

　 这显然是不公平条款， 假如买家已经支付９ ５ ％的价款， 只剩５ ％的价款逾期未付， 如果发展商以此为由， 没收其已付９ ５ ％的价款， 岂非很不公平。

　况且， 没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为， 作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

　 对策：

　依据《合同法》 第四十条规定， 本合同条款是无效条款。

　当然， 还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题， 购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

　陷阱七：

　处理结果不明确

　很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日 前如何如何”， 但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何” 后该怎样处理。

　这样， 即使最后认定是开发商的过错， 你也很难制裁他，最多是调解了事。

　 对策：

　购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、 不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法， 做到越详细越好。

　陷阱八：

　以偏盖全

　 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。

　有时会出现这样令人哭笑不得的问题， 开发商承诺卧室的玻璃是中空的， 到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空， 而上面却是普通玻璃等等。

　对策：

　对于这类问题没有更好的解决办法， 就是要把合同写得越细越好。

　不给开发商一点空隙。

　当然也需要购房者有非常广泛的建筑、 建材方面的知识。

　如果需要可以请建筑房地产专业

　律师参与购房。

　陷阱九：

　拒签补充协议

　前面说了， 开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议， 购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。

　最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、 物业管理中的承诺都签进补充协议中， 不要怕麻烦。

　举个简单的例子， 你买的塔楼（或板楼）

　里有几部电梯， 是否会全部同时开通， 如果有不开的怎么办？ 不要小看这个问题， 为了出面积、 增利润， 现在的高层住宅只安装几部电梯， 而且平时还不全开， 在上下班高峰时间极为不便， 这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？

　 但是， 就像你可以拒签开发商的补充协议一样， 开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的， 特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。

　 对策：

　不管开发商态度如何， 购房者还是要争取这个权益。

　实在不行， 又觉得没有把握， 那就只好放弃了。

　三、 使用示范文本， 购房人注意事项

　 目前， 商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。

　由于《示范文本》 是政府机关制订的， 较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系， 因此， 采用《示范文本》 签订合同有利于保护购房人的合法权益。

　但购房人切不可认为采用《示范文本》 就万事大吉， 即使采用《示范文本》 签订商品房买卖合同， 购房人也应注意以下几个问题。

　1、 认购书问题 在目前商品房交易过程中， 许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前， 要求购房人签订认购书， 交纳认购款。

　开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：

　一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证， 以向内部职工认购的名义进行销售， 俗称内部认购； 另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房， 开发商为购房人保留预订的房屋， 作为交换， 要求购房人签订认购书， 并交纳一定数额的认购款， 如果在规定的时间里， 购房人不想购买该房屋， 就可能无权要回所交纳的认购款。

　第一种情况的认购书， 由于我国《城市房地产管理法》 和《商品房销售管理办法》 都明确规定， 在未取得预售许可证前， 是不能预售商品房的， 而依据我国《合同法》 第 52 条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效， 因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于 2003 年 4 月 28 日公布， 将于 2003 年 6 月 1 日 起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称《最高法院解释》 )第 2 条规定：

　出卖人未取得商品房预售许可证明， 与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效， 但是在起诉前取得商品房预售证明的， 可以认定有效。

　根据该条规定， 在取得预售许可证之前所签订的认购书， 如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证， 该认购书肯定是无效的； 如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证， 那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样， 即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。

　 第二种情况的认购书， 需要看认购书是否满足了合同成立的要件， 主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》 第 5 条规定：

　商品房的认购、 订购、 预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容， 并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同， 肯定具有法律效力。

　但是实践中大多数认购书都不具备 《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容， 这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》 并未作明确规定， 本律师认为不能从《最高法院解释》 第 5 条的规定， 反推出不具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书， 就必然没有法律效力。

　但是如果认购书仅规定了房号、 面积和价格等条款， 那么该认购书未满足合同应具备的基本条款， 不具有法律效力。

　2、 补充协议问题

　在商品房买卖过程中， 开发商除和购房人根据《示范文本》 所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议， 该补充协议的内容很多， 由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款， 如交房时间的确定、 不可抗力条款的解释、 共有面积的确定分摊、 关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面， 甚至包含许多针对开发商的免责条款。

　比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、 市政配套批准及安装的延误， 导致开发商不能按期交付房屋， 开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋， 而不用承担延迟交付房屋的责任。” 由于补充协议大多含有建筑、 房地产、 法律等专业术语， 一般购房人很难完全搞懂。

　因此， 购房人不要急于和开发商签订补充协议， 先将补充协议拿回来， 找专家进行咨询， 将补充协议中不合理的地方找出来， 并对其进行修改。

　同时由于补充协议是由开发商拟定的， 保护购房人的条款很少， 因此， 应在专家的指导下， 在补充协议中增加保护购房人的条款。

　如果开发商不能满足购房人以上的合理要求， 那么， 购房人最好不要和开发商签订补充协议。

　3、 售楼广告问题

　开发商为宣传、 推销其商品房， 一般都散发售楼书， 发布商品房销售广告， 作出不少许诺。从法律角度来说， 售楼书， 广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料， 主要是为了美化商品房形象、 优势， 远不具备商品房买卖合同的基本条款。

　此类广告法律上一般视其为要约邀请， 不能直接成为合同的内容。

　对于开发商的虚假广告行为， 购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任， 但可以追究开发商发布虚假广告的责任。

　根据《广告法》 第 37、 38 条规定， 发布虚假广告， 欺骗和误导消费者， 使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的， 不...

篇四：购房合同需要注意哪些事项

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篇五：购房合同需要注意哪些事项

购房合同时注意事项

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　，生活是一位博学的老师，它常常春风化雨，润物无声地为我们指点迷津，给我们人生的启迪。不要吝惜自己的爱，敞开自己的胸怀，多多给予，你会发现，你也已经沐浴在了爱河里。签署购房合同须知

　一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售

　许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，

　能够在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，

　如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还 有开发商的营业执照，

　经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可

　二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入

　住 住 70 ％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。

　三、延期交房: : 开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千

　分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款

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　5 5 ％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回

　已交的本金。”这种约定非常不合理。

　四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写

　相关的内容，与开发商提 供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品

　房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，

　以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。

　五、公摊面积: : 不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，

　以及能够单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售

　中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区

　的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合 同的第三条里，只

　是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说

　明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。

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　六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定

　双方能够接受的一个误差比例，也就是说正负3% ，超过此比例的购房人能够选择退房，开发

　商应退还房款以及利息，你也能够接受。

　七、付款方式与期限。一次性付款能够跟开发商协商，是不是能够留 5% 左右的房款，在正式

　交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同， 你要

　支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，

　建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷

　款，避免出现其它的麻烦。

　八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过 0 30 天未付清房款能够解约的，

　定 对预期交房的解约期限也只能定 0 30 天，这两条应该对应，应该是平等的。

　九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，

　有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变

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　更 更 0 10 个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

　十、房屋的交接: : 开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实

　测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使

　用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，能够拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发

　商承担。

　十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水

　通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的

　开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住 之后，比如说入住率是多少，但是当前北京市并

　没有明确的规定，说入住率达到多少才能够开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作

　协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目

　内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议

　在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条

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　款中还包括如果规定日期内未达到开发商承

　诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到

　使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责 任。

　十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人能够

　根据实际的情况，能够选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在 0 60 天内，开发商

　应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报

　产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，能够约定一个处理方式，能够退房，

　对于违约金，一般是合同金额的 1%- - 5% 之间，也是根据实际的情况来进行选择。也能够选择

　不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在

　入住之后 的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家

　在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以

　及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产

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　权证，是因为这个项目的本身合法性有问

　题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

　十三、其它: : 比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其

　中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有

　一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话， 合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最

　后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订 0 30 日之内，开发商应该向房

　产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意

　这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

　签订购房合同需要注意啥

　第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与

　价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每

　期款的缴款时间应注明。

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　 第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到

　某年 某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为

　这里涉及到逾期交房的违约问题。

　第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的

　公用面积）是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有

　权要求退房或追缴利息损失。当前，有些城市如上海，甚至

　规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面

　积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。

　第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公

　司有规定，必须等到楼宅入住率达 70 ％时才通气源。因此，

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　虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带

　来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或

　注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。

　第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时

　间。当前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有

　合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。

　第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为

　了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充

　合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交

　房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪

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　些情况下的免赔责任。一般情况 下，发展商签此合同，主要

　是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规

　避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条

　款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约

　时最重要的就是上述几个问题，但对其它条款也应在发展商

　处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购

　房人。

　识别对购房人不利的合同条款

　一、合同约定: : 暂测面积与实测面积的允许误差在 在 5 5 ％，

　如误差超过 5 5 ％，按实际情况多退少补。从当前了解的情况看，

　购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结

　算，吃亏的肯 定是购房者，由此可见，上述条款

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　对张先生的

　不利是十分明显的。

　二、合同约定: : 购房者不按合同约定时间付款，则应按

　中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，

　而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。

　律师说法: : 这是一条明显不公平的内容，许多购房者却

　忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者

　却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚

　措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房

　者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有

　权可维护。

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　 三 、合同约定: : 若因施工问题造成延期交房，属不可抗

　力，与开发商无关，开发商不负违约责任。

　律师说法: : 这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不

　可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约

　责任，所以，这一条应当从合同中删去。

　四、合同约定: : 发展商交房后三个月内负责办理产权证。

　律师说法: : 这里面有两个问题，交房以什么为标准，很

　多人没有意识到。甚至出现这样的事: : 发展商交房时通知购

　房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先

　交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进

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　新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规

　定为: : 交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题

　就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合

　同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应

　明确为: : 若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，

　要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。

　五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生

　的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道

　煤气入户、4 24 小时热水……”却没有说明这些功能在入住时

　是否能正常使用，不能正常使 用或达不到有关标准该怎么办。

　这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起

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　其它购房者

　的注意。

　慎签购房合同

　许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是

　否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方

　牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无

　穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题: :

　“五证”要严格审查

　购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五 证指: : 《建设工程规划许

　可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、

　《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销

　售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项

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　目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检

　站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用

　说明书》。

　认购协议要慎签

　购房者在签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购

　协议》，并交纳一定数额的定金。

　由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购

　房者可能不想购买已预订的房子，...

篇六：购房合同需要注意哪些事项

为一位普通购房者， 光有购房的想法是不够的， 还要通过学习、 了解房地产的相关知识，因为你可能是某些领域的行家里手， 但毕竟不是房地产方面的行家， 要想买得明白， 自己就必须了解房地产的相关知识。

　掌握购房知识是减少风险的必要途径， 也是实现我们消费者与开发商之间信息对等的必要工具。

　 通过什么途径了解购房知识呢？ 现在是资讯发达的年代， 了解购房知识的途径很多， 比如查阅房地产方面的报刊杂志、 购买相关书籍、 去售楼处与从业人员交流、 网络查询、 电视广播等方式。

　 下面笔者就购房者在购房前必备的知识做一个简单的介绍， 以帮助大家开拓思路， 用最短的时间达到了解购房知识的目的。

　 一、

　购房流程

　目前， 唐山的楼市上， 虽然各项目有其各自的程序， 但总的来说， 以下基本步骤是每个购房者都可能会经历到的：

　 (1) 签订认购书， 交纳定金；

　 (2) 根据认购书约定的时间、 价格等， 与开发商签订商品房买卖契约， 并按契约约定交付房款；

　 (3) 买卖双方到房屋管理局或房屋所在地区县各局办理合同登记手续(大部分项目由开发商代办) ；

　 (4) 办理购房贷款(商业性贷款或公积金贷款) ， 与商业银行或市住房基金管理中心签订贷款协议；

　 (5) 验收房屋， 办理入住手续；

　 (6) 购房者与物业管理公司签订有关物业管理契约及交纳相应费用；

　 (7) 开发商与购房者共同办理产权过户手续， 购房者领取房屋产权证。

　二、 概念

　1. 楼盘均价：

　是楼盘的平均价格， 它代表着一个项目整体的价位水平。

　但购房者在去售楼处咨询时会发现， 用标着的“均价” 来买房， 往往是买不到的。

　那么“均价” 到底是什么呢？ 开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算， 定出要销售的小区中的销售价格， 这个价格就是项目的均价。

　一个楼盘在推向市场时， 先有“均价”， 通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位， 它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准， 是这个楼盘售价的平均值。

　根据这个平均值， 才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、 朝向不同、 景观不同等定出来的价差系数。

　用拟定的均价乘以每栋楼的系数， 得出这栋楼的销售平均价。

　2. 楼盘起价：

　楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。

　起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义， 只是参考价而已。

　 3. 使用率：

　住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率， 一般高层塔楼在 72%至 75%之间， 板楼在 78%至 80%之间。

　 4. 实用率：

　实用率是套内建筑面积和住宅面积之比， 大于使用率， 因此， 往往有开发商用实用率来吸引买房人。

　 5. 住宅的结构的形式

　 (1) 砖混结构住宅：

　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、 柱等采用砖或砌块砌筑，柱、 梁、 楼板、 屋面板、 桁架等采用钢筋混凝土结构。

　通俗地讲， 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

　 (2) 砖木结构住宅：

　砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、 屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

　目前这种结构在北京较少采用。

　 (3) 钢筋混凝土结构住宅：

　钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、 梁、 板、楼梯、 屋盖用钢筋混凝土制作， 墙用砖或其他材料填充。

　这种结构抗震性能好， 整体性强，抗腐蚀耐火能力强， 经久耐用。

　 6. 住宅的开间、 进深、 层高和净高

　 (1) 住宅的开间：

　就是住宅中房间的宽度。

　住宅建筑的开间一般为：

　2. 4 米、 2. 7 米、 3. 0米、 3. 3 米、 3. 6 米、 3. 9 米、 4. 2 米。

　 (2) 住宅的进深：

　就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

　 (3) 住宅的层高：

　住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板面之间的距离， 也就是一层房屋的高度。

　现住宅的层高一般在 2. 7 米——2. 9 米。

　 (4) 住宅的净高：

　住宅的净高是指地板面上表面到上层楼板下表面之间的距离。

　净高和层高的关系可以用以下公式来表示：

　 净高=层高-楼板厚度

　7. 建筑容积率、 建筑密度和绿化率

　 建筑容积率：

　是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

　建筑密度：

　即建筑覆盖率， 指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　8. 商品房的销售面积的计算方法

　 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

　(一) 套内建筑面积的计算方法：

　 ①套内使用面积：

　住宅按《住宅建筑设计规范》 (GBJ96-86) 规定的方法计算； 其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》 计算。

　 ②套内墙体面积：

　商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体， 有共用墙及非共用墙两种：

　 (1) 共用墙包括各套之间的分隔墙、 套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙) ； 共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　 (2) 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　 (二) 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

　 (1) 电梯井、 楼梯间、 垃圾道、 变电室、 设备室、 公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

　 (2) 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 墙体水平投影面积的50%。

　 下列空间不得计入公用建筑面积：

　 (1) 作为独立使用空间租、 售的地下室、 车棚等。

　 (2) 作为人防工程的地下室。

　 公用建筑面积计算公式：

　 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、 车棚、 人防工程地下室

　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

　因此， 商品房销售面积公式还可表达为：

　 商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

　9. 房屋的产权

　房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权， 主要包括对房屋的占有， 使用，处分和收益权。

　简单说就是拥有使用该房屋， 或出租该房屋获取租金收入， 出售该房屋获取增值， 将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

　 10. 印花税

　印花税是对经济活动和经济交往中书立、 领受凭证征收的一种税。

　 1) 征税范围及纳税人。

　印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。

　 2) 税率和计税方法。

　房屋产权转移书据， 印花税按合同额万分之五贴花。

　其应纳税额的计算公式为：

　应纳税额=计税金额×适用税率。

　 3) 纳税地点、 期限和缴纳方法。

　印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳， 合同在签订时缴纳， 产权转移书据在立据时缴纳。

　 11. 契税

　契税是指房屋所有权发生变更时， 就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

　它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

　 1) 征收范围及纳税人。

　由购买、 承典、 受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

　2) 税率。

　契税税率为 3%~5%。

　对于购买自用普通住宅的个人减半征收契税。

　 12.

　个人住房贷款

　 包括：

　个人住房商业性贷款、 个人住房公积金贷款、 个人住房组合贷款、

　 1) 个人住房商业性贷款

　个人住房商业性贷款， 是银行信贷资金所发放的自营贷款， 指具有完全民事行为能力的自然人， 购买城镇自住住房时， 以其所购产权住房为抵押物， 作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

　 2) 个人住房公积金贷款

　个人住房公积金贷款， 是政策性的住房公积金所发放的委托贷款， 指缴存住房公积金的职工， 在城镇购买， 建造、 翻建、 大修自住住房时， 以其所拥有的产权住房为抵押物， 作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

　 3) 个人住房组合贷款

　 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金， 在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款， 即借款人以所购城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款) 。

篇七：购房合同需要注意哪些事项

人签订购房合同八个注意事项

　纲要：

　1、 买卖身份莫简单

　 2、 售楼广告多睁眼

　 3、 五证审查须从严

　 4、 样板房中少联翩

　 5、 认购书前要盘算

　 6、 合同条款多把关

　 7、 补充协议别嫌烦

　 8、 签字盖章祝圆满

　内容：

　1、 买卖身份莫简单

　即买房人的确定、 卖房人的审查。

　确定好以谁的名义买房， 他可能涉及到将来过户、 继承等问题。

　同时， 注意轻易不要以他人名义买房， 由此引发纠纷的情况很多； 卖房人应是开发商， 少数例外。

　购房者应要求其提供营业执照原件， 查看是否通过了 最新年检， 贴有年检标记， 经营范围中有无房地产开发、 销售内容。

　如没有相应资质， 将导致开发、 销售行为违法， 这样的房产买不得。

　 2、 售楼广告多睁眼

　很多购房诉讼是因广告宣传而起。

　在对楼盘的宣传中， 开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。

　开发商对楼盘的规划环境、 价位等极力进行包装， 而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章， 让购房者觉得买到了“便宜” ：

　优美的环境、 低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。

　实际上， 一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋， 往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远， 于是产生一系列纠纷， 在无法协商一致的情况下， 只好诉至法院讨说法。

　 为了避免不必要的麻烦， 购房人最好在签订合同时， 要求开发商将广告承诺

　的内容写入双方协议中， 或要求作为合同附件， 使其成为合同内容的一部分， 以此约束开发商实现广告内容。

　3、 五证审查须从严

　目前在商品房的销售过程中， 开发商一般不主动出示“五证” 的原件， 只有少数开发商将“五证” 或“五证” 原件的一部分在销售时明示。

　不出示“五证”原件的原因很多， 有的是工作态度及责任心问题， 有的是有意回避“五证” 中所记载的瑕疵， 如存在抵押等， 有的是利用复印件做假， 如将某项目一期说成二期等。

　 对于初次购房者来说， 要分清“五证” 的真伪， 认识到记载内容可能存在的利害关系， 较为困难。

　最好将其作为合同附件， 并要求开发商在合同中保证“五证” 的真实性， 否则应承担一定的违约责任。

　 五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）。

　 正式的《国有土地使用证》 盖有人民政府公章、 房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章， 证上土地使用者应与开发商名称完全一致， 注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》 只能用于办理预售许可证和开工证， 不代表已取得最终土地使用权。

　一般是开发商先期缴了一部分地价款， 如后期款项不能足额交付， 就拿不到《国有土地使用证》， 这是购房者办理产权证的一个重大隐患。

　 规划局的《建设工程规划许可证》 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证， 取得该证后方可申请开工手续。

　 根据房管局的《建设用地规划许可证》， 看开发商所使用的土地用途、 位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。

　 建委的《建设工程开工许可证》 是工程可开工的法律凭证， 开发商出售的是期房， 应要求出示该证。

　如是现房， 应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。

　 房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》 系可预售、 销售凭证，注意是否在有效期内， 所购房子是否在预售、 销售范围。

　有的房屋开发商已办理了 大产权， 此时应看产权证上是否包括了 所购房屋。

　 2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案

　件适用法律若干问题的解释》 第2条规定：

　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效， 但是在起诉前取得商品房预售证明的， 可以认定有效。

　4、 样板房中少联翩

　在商品房预售过程中， 有的开发商设置了 样板房或样板间。

　并且该样板房布局讲究、 装修精美， 往往容易令购房者浮想联翩， 仿佛已置身于自己将来的房子中， 被样板房迷惑， 放松了很多应该注意的购房问题。

　结果在购房入住后， 发现房屋和样板房有不小差距。

　 虽然《商品房销售管理办法》 第31条规定， 开发商设置样板房的， 应当说明实际交付的商品房质量、 设备及装修与样板房是否一致， 未作说明的， 实际交付的商品房应当与样板房一致。

　但很明显， 购房人是需承担一定的举证责任， 要证明样板房的存在及内部结构、 设备、 装修标准等情况。

　所以买放人对于样板房要头脑清醒， 如购买的房屋同样板房， 应说明实际交付的商品房质量、 设备及装修与样板房一致， 要把样板房情况在合同中确定。

　考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化， 建议购房人将样板房情况以拍照、 录象等证据形式固定。

　 另外， 还应注意整体楼房的结构。

　顺义法院受理了 一起噪声超标引发的商品房买卖合同纠纷案。

　原告胡女士要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调换一套与原告所购房屋同等面积、 同等价格的楼房， 并赔偿原告12485元的经济损失。

　2002年4月， 原告装修后入住, 不久发现自己房屋下面有振动和噪声， 经了 解是被告在原告房屋下面设计和安装了 地下供水系统。

　随着住户的增多， 振动和噪声越来越大、 越来越频繁， 导致原告无法居住。

　2003年8月20日， 原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定， 该站出具的监测报告显示原告地下的噪声超过正常标准， 原告随后起诉。

　5、 认购书前要盘算

　在目前商品房交易过程中， 许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前， 要求购房人签订认购书， 交纳认购款。

　这里说明一点， 签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序， 建议购房者不要轻易签订认购书。

　如果有的购房者的确看上了某个项目的房子， 担心错过， 必须签订认购书， 则应注意以下问题：

　 首先， 根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同

　纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第5条规定：

　商品房的认购、 订购、 预订等协议具备 《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 （包括当事人名称或者姓名和住所； 商品房基本情况； 商品房价款的确定方式及总价款、 付款方式、 付款时间； 交付使用条件及日期等条款）， 并且出卖人已经按照约定收受购房款的， 该协议应当认定为商品房买卖合同。

　 其次， 无论认购书具不具备成为购房合同的条件， 其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、 本身内容等来确定。

　 再次， 购房者在认购书中要明确所交款项是“定金” 还是“订金” ， 二者法律后果是不同。

　6、 合同条款多把关

　在签订商品房买卖合同时， 因为买卖双方在专业知识上信息不对称， 有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同， 以致最后在合同履行中处于被动地位。

　 购房者在签订《商品房买卖合同》 前， 应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解， 必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

　 就合同主要条款说明如下：

　（1）

　关于房屋面积方面的条款。

　 商品房以建筑面积计算房款， 建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。

　应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少， 并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

　 目前交付房屋时， 往往建筑面积增大， 且不超过3％， 但套内建筑面积减少，公摊面积增大。

　为避免此种对买房人不利的情况出现， 合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少， 公摊面积不得增大多少等等， 比如：

　2％， 并约定超出此范围怎么办， 退房或不退房； 退房包括哪些费用， 不退房如何承担违约责任等。

　 另一种按套内建筑面积计算房款， 套内建筑面积与合同约定不符时， 一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

　（2）

　关于价格、 收费、 付款额同的条款。

　 价格条款应比较明确， 应有细项约束发展商不得随意加价， 不应包括其他各

　种不合理费用。

　在付款方式条款中， 应明确、 详细规定付款方式， 如缴纳定金的时间、 数额、 分期付款的步骤、 时间、 数额等。

　 可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款， 如果不能通过的话， 买方可以取消合同， 全数取回定金。

　建议买方无论有无贷款的必要， 最好争取加入此条款， 达到留给自己一个冷静期的效果。

　（3）

　关于房屋质量的条款。

　 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。

　如：

　卧室、 厨房、 卫生间的装修标准、 等级； 建材配备清单、 等级； 屋内设备清单； 水、 电、 气、管线通畅； 门、 窗、 家具瑕疵； 房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。

　合同中还可以规定房屋的保质期、 附属设备保持期等。

　 双方合同中表述为“大理石地面、 花岗石外墙与进口洁具、 厨具” ， 而实际入住时业主发现， 大理石地面材料实为人造大理石， 而进口洁具、 厨具实际上是国内产品， 只是贴上外国商标。

　在案件审理时， 开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。

　而进口洁具是合资厂生产， 确是外国品牌， 也符合约定。

　当然， 使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。

　对这种装修条款约定不明确， 双方解释条款意见不一的情形， 对格式条款按《合同法》 有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。

　 有些购房人认为， 商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收， 验收合格后才允许交付使用， 因此商品房不应当出现质量问题。

　而且还有《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》， 这两书已对商品房质量的细节作了 规定， 因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。

　但事实并非如此。

　 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收， 因而不能保证每一套商品房的质量都合格， 而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》 关于房屋质量的规定， 都是由开发商拟订， 侧重保护开发商的利益， 因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

　 墙体、 地面、 顶棚平直度， 顶棚、 厨房、 卫生间防水情况， 表面裂缝等进行必要约定。

　（4）

　关于售后物业管理的条款。

　 这是购房人在签合同时容易忽略的内容， 要注意防止物业管理公司变更物业费。

　自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》 第十三条规定：

　“商品房销售时， 房地产开发企业选聘了物业管理企业的， 买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

　”

　 但是， 在实际签约时， 很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。

　对此， 买受人应该据理力争， 防止交房时物业公司变更物业费。

　（5）

　关于履行合同的期限和方法的条款。

　 应写明房屋交付的日期， 房屋价金的交付日期、 金额和方法。

　例如交付房价款， 是一次付清， 还是分期付清。

　（6）

　关于产权登记的条款。

　 由双方依规定的日期会同办理， 或委托代理人办理。

　在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告， 以及缴纳的税单。

　 按照《商品房销售管理办法》 的规定， 约定办理产权证的期限应为60日。

　但是， 实际签约时， 出卖人往往将此期限延长， 通常有90日、 180日等等。

　买房人应力争在合同中， 将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日， 不宜太长。如果此期限时间过长， 如：

　365天以上， 表明此项目的土地或房屋很可能被设定了 抵押担保， 短期内不能解除抵押， 对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。

　（7）

　关于税费负担的条款。

　房屋买卖中应缴纳的一切捐税、 费用， 应按法律规定， 各自承担， 并明确载入合同。

　（8）

　关于违约责任的条款。

　 包括出卖人逾期交付房屋应负的责任， 或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任， 以及毁约不买应负的责任等。

　房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房， 不承担责任” 这样的表述。

　根据我国《民法通则》 第一百五十三条规定， “不可抗力” ， 是指不能预见、 不可避免并不能克服的客观情况， 如地震、 火灾、 战争等。

　依照此规定， 房产买卖合同中设定有关了延伸、 扩张。

　但售房方不能把发展商自己的过错， 如：

　对市场判断不准确投资失误、 项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、 上级行为、 政府行为等因素归之为不可抗力， 从而免除自己理应承担的违约责任。

　因此签订合同时， 应特别注意“不可抗力” 在合同中是如何界定的。

　 现在开发商在购房合同中， 关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。

　这个违约金的比例偏低， 与支付房款的银行贷款利息相当， 违约金的惩罚性体现不够， 买房者应争取提高该比例， 可以考虑在千分之0. 5至1之间。

　（9）

　关于不可抗拒力。

　 签订合同时， 注意“不可抗力” 在合同中是如何界定的。

　“不可抗力” 指不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。

　...

篇八：购房合同需要注意哪些事项

合同注意事项

　1、 买卖身份莫简单

　即买房人的确定、 卖房人的审查。

　确定好以谁的名义买房， 他可能涉及到将来过户、 继承等问题。

　同时， 注意轻易不要以他人名义买房， 由此引发纠纷的情况很多； 卖房人应是开发商， 少数例外。

　购房者应要求其提供营业执照原件， 查看是否通过了最新年检， 贴有年检标记， 经营范围中有无房地产开发、 销售内容。

　如没有相应资质， 将导致开发、 销售行为违法， 这样的房产买不得。

　 2、 售楼广告多睁眼

　很多购房诉讼是因广告宣传而起。

　在对楼盘的宣传中， 开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。

　开发商对楼盘的规划环境、 价位等极力进行包装， 而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章， 让购房者觉得买到了“便宜”：

　优美的环境、 低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上， 一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋， 往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远， 于是产生一系列纠纷， 在无法协商一致的情况下， 只好诉至法院讨说法。

　为了避免不必要的麻烦， 购房人最好在签订合同时， 要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件， 使其成为合同内容的一部分， 以此约束开发商实现广告内容。

　 3、 五证审查须从严

　目前在商品房的销售过程中， 开发商一般不主动出示“五证”的原件， 只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。

　不出示“五证”原件的原因很多， 有的是工作态度及责任心问题， 有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵， 如存在抵押等， 有的是利用复印件做假， 如将某项目一期说成二期等。

　对于初次购房者来说， 要分清“五证”的真伪， 认识到记载内容可能存在的利害关系， 较为困难。

　最好将其作为合同附件， 并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性， 否则应承担一定的违约责任。

　五证是指《国有土地使用证》 、 《建设工程规划许可证》 、 《建设用地规划许可证》 、 《建设工程开工许可证》 、 《商品房预售许可证》 （或《商品房销售许可证》 ）

　。

　 正式的《国有土地使用证》 盖有人民政府公章、 房屋土地行政主管部门公章、 有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致， 注意有无土地使用权抵押记录。

　《临时国有土地使用证》 只能用于办理预售许可证和开工证， 不代表已取得最终土地使用权。

　一般是开发商先期缴了一部分地价款， 如后期款项不能足额交付， 就拿不到《国有土地使用证》 ， 这是购房者办理产权证的一个重大隐患。

　规划局的《建设工程规划许可证》 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证， 取得该证后方可申请开工手续。

　根据房管局的《建设用地规划许可证》 ， 看开发商所使用的土地用途、 位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。

　建委的《建设工程开工许可证》 是工程可开工的法律凭证， 开发商出售的是期房， 应要求出示该证。如是现房， 应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》 。

　房地局的《商品房预售许可证》 、 《商品房销售许可证》 系可预售、 销售凭证， 注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、 销售范围。

　有的房屋开发商已办理了大产权， 此时应看产权证上是否包括了所购房屋。

　4、 样板房中少联翩

　 在商品房预售过程中， 有的开发商设置了样板房或样板间。

　并且该样板房布局讲究、 装修精美， 往往容易令购房者浮想联翩， 仿佛已置身于自己将来的房子中， 被样板房迷惑， 放松了很多应该注意的购房问题。

　结果在购房入住后， 发现房屋和样板房有不小差距。

　5、 认购书前要盘算

　在目前商品房交易过程中， 许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前， 要求购房人签订认购书， 交纳认购款。

　这里说明一点， 签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序， 建议购房者不要轻易签订认购书。

　如果有的购房者的确看上了某个项目的房子， 担心错过， 必须签订认购书， 则应注意以下问题：

　 首先， 根据 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第 5 条规定：

　商品房的认购、 订购、 预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所； 商品房基本情况； 商品房价款的确定方式及总价款、 付款方式、 付款时间； 交付使用条件及日期等条款）

　， 并且出卖人已经按照约定收受购房款的， 该协议应当认定为商品房买卖合同。

　其次， 无论认购书具不具备成为购房合同的条件， 其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、 本身内容等来确定。

　再次， 购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”， 二者法律后果是不同。

　 6、 合同条款多把关

　 在签订商品房买卖合同时， 因为买卖双方在专业知识上信息不对称， 有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同， 以致最后在合同履行中处于被动地位。

　购房者在签订《商品房买卖合同》 前， 应对合同条款及专业词语仔细阅读、 理解， 必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

　就合同主要条款说明如下：

　（1）

　关于房屋面积方面的条款。

　 （2）

　关于价格、 收费、 付款额同的条款。

　 （3）

　关于房屋质量的条款。

　购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。

　如：

　卧室、 厨房、 卫生间的装修标准、 等级；建材配备清单、 等级； 屋内设备清单； 水、 电、 气、 管线通畅； 门、 窗、 家具瑕疵； 房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。

　合同中还可以规定房屋的保质期、 附属设备保持期等。

　 （4）

　关于售后物业管理的条款。

　这是购房人在签合同时容易忽略的内容， 要注意防止物业管理公司变更物业费。

　 自 2001 年 6 月 1 日起施行的《商品房销售管理办法》 第十三条规定：

　“商品房销售时， 房地产开发企业选聘了物业管理企业的， 买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

　”

　 但是， 在实际签约时， 很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。

　对此， 买受人应该据理力争， 防止交房时物业公司变更物业费。

　（5）

　关于履行合同的期限和方法的条款。

　应写明房屋交付的日期， 房屋价金的交付日期、 金额和方法。

　例如交付房价款， 是一次付清， 还是分期付清。

　 （6）

　关于产权登记的条款。

　由双方依规定的日期会同办理， 或委托代理人办理。

　在办理产权过户手续时， 卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告， 以及缴纳的税单

　（7）

　关于税费负担的条款。

　房屋买卖中应缴纳的一切捐税、 费用， 应按法律规定， 各自承担， 并明确载入合同。

　 （8）

　关于违约责任的条款。

　 这方面内容不细说了,大家都知道怎么写。

　感兴趣的我们下来进行交流。

　 （9）

　关于不可抗拒力。

　 签订合同时， 注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　“不可抗力”指不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害， 不包括政府行为或社会异常事件）

　。

　任何一方不得就此做扩大解释， 否则， 该解释不具有约束力。

　并应约定一个告知期限。

　出卖人有时提出以下免责条款， 买受人最好不要同意：

　非出卖人原因， 有关部门延迟发出有关批准文件的； 施工中遇到异常恶劣天气、 重大技术问题不能及时解决的。

　7、 补充协议别嫌烦

　《商品房买卖合同》 补充协议内容一般包括付款方式、 房屋平面图、 公共面积与公用房屋分摊面积说明、 装修标准、 迟延交房特殊原因的说明、 公建配套设施以及花园绿地的权属、 物业管理等。

　建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容， 对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订， 对遗漏的事项要加以补充。

　8、 签字盖章祝圆满

　坚持卖方先盖章， 买方后签字， 不在合同上留空白。

　建议在合同上由加盖骑缝章、 过页章， 个人买主过页签字。

　 最好坚持双方同时盖章签字， 这开发商不是不能做到， 同时也是对买方的一种尊重， 对合同严肃性的尊重。

篇九：购房合同需要注意哪些事项

合同八大注意事项第一项：

　关于五证陷阱：

　有些开发商没有五证或五证不全时， 为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件； 或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。

　五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策：

　1 、 复印件要注意看原件。

　2、 有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

　3、 对于承诺证件正在办理中的开发商， 可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、 有效性。若因此导致买受人退房的， 出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。海南购房网www.gfw0898.com

　购房合同八大注意事项第二项：

　关于公摊面积陷阱：

　建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理， 这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积， 而总的建筑面积不变。

　依据合同开发商并未违约， 买受人也起诉无据。对策：

　1 、 在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、 在附件二中列明公摊面积的构成。

　3、 按套购买使用面积， 双方不涉及公摊处理方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致， 同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：1 、 如果实测公摊面积超出暂测面积的， 买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算， 超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积， 买受人据实结算。2、 买受人对实测面积的承担， 仅在超出暂测面积的1 平方米以内据实结算。

　购房合同八大注意事项第三项：

　关于房产证陷阱：

　建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限” 是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。

　可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：

　1 、 五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证， 所以五证不全就免谈。

　2、 将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来， 开发商是具体行政行为的相对人， 买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因， 导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的， 双方如果因出卖人的原因， 导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的， 双方选择以下第____种方式处理：1 、买受人不退房的， 出卖人按照本合同第九条第1 种第（1 ）

　项的违约金计算标准承担责任。2、买受人退房的， 出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因， 导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的， 买受人按照本合同第七条第1 种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因， 导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的， 买卖双方互不承担责任。

　但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件， 否则视为出卖人违约。海南购房网www.gfw0898.com

　购房合同八大注意事项第四项：

　关于书面通知陷阱：

　合同中约定通知义务后（如：

　交房通知）

　， 开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告， 却署名约定日。

　还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：

　1 、 将书面通知的形式约定清楚， 开发商违约时， 买受人就有确凿证据。2、 如有开发商违约， 买受人应一具体的书面形式通知对方， 以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的， 双方均应以邮政快件的方式通知对方。本合同中所含书面通知义务的， 双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：

　关于所售房屋的坐落位置陷阱：

　开发商开发多个楼盘时， 买受人可能买得是位置好的某号楼， 可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策：

　1 、 在合同附件一中， 附上小区的平面图并标明楼号。

　2、 开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明， 并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

　购房合同八大注意事项第六项：

　关于所售房屋的抵押陷阱：

　有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押， 进而将所建楼盘抵押。

　如果此类房屋出售， 开发商破产时， 买受人得不到房屋。

　因为买受人还未得到房产证， 不具有物权。对策：

　1 ， 在土地管理部门、 房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

　2、 要求开发商将合同在房管局备案。

　3、 要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况， 若因此导致买受人退房， 出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第七项：

　关于物业管理公约第七项：

　关于物业管理公约陷阱：

　《物业管理条例》 今年9月1 日实施， 其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》 。

　否则， 开发商就不得出售房屋。

　潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：

　1 、 买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

　2、 开发商与前期物业签订了《物业管理公约》 。

　3、 买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》 。律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前， 应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》 。买卖双方在签订本合同时， 应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》 。海南购房网www.gfw0898.com

　购房合同八大注意事项第八项：

　关于各方责任范围陷阱：

　如果因开发商的各种原因（如：

　五证不全、 一房二买、 又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋， 买受人的损失范围没有界定。

　然而法律也没明确具体范围。对策：

　1 、 根据《民法通则》 以及6月1 日的《解释》 将实际损失细化。

　2、 对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的单方原因导致退房， 出卖方承担的责任范围如下：如果因出卖人的单方原因导致退房， 出卖方承担的责任范围如下：出卖人的责任范围：1 、退还已付房价款及其利息（此利息的计算， 如果是一次性付款按同期银行存款利率计算； 如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）

　。2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）

　。4、对于按揭付款的买受人， 出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：

　银行手续费、 保险费、 评估费、 公证费等）

　。

篇十：购房合同需要注意哪些事项

合同主要内容及签订注意事项

　 在购房合同的签订中，使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如"如果发生问题，在最短时间内解决"、"在装修材料上，选择最好的国外进口的"等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地理解。今天我要与大家分享的是：购房合同主要内容及相关签订的注意事项。具体内容如下，

　购房合同的分类：

　签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：

　购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。

　二者区别在于：

　预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

　商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。

　因此，签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在 1997 年 5 月 31 日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

　购房合同的主要内容包括以下几方面：

　1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等;

　2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

　3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

　4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

　5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

　6、产权登记和物业管理的约定;

　7、保修责任;

　8、乙方使用权限;

　9、双方认定的争议仲裁机构;

　10、违约赔偿责任;

　11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

　在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：--合同签订注意事项

　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

　房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：

　(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;

　(2)购房者不按期付款;

　(3)开发商不按期交房;

　(4)面积变动超过约定幅度;

　(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;

　(6)产权过户手续不全或不能按期办理。

　注意事项

　1、买受人应当仔细阅读合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。

　2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

　3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

　签订购房合同时常见问题

　问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。

　问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

　另外，项目是由 A 公司开发的，实际上却是由 B 公司投资，但作为买家还是应与 A 公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

　问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的

　发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

　问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如"如果发生问题，在最短时间内解决"、"在装修材料上，选择最好的国外进口的"等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。

　问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

　比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。

　问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有"买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。"的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付 95%的价款，只剩 5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付 95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政

　处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

　问题七：处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，"应于××日前如何如何"，但是并没有约定如果没有在"××日前如何如何"后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。

　问题八：以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

　问题九：拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢?

　但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。

　问题十：勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写

　$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。