房地产如何确认成本6篇

房地产如何确认成本6篇房地产如何确认成本　房地产建筑成本及成本测算方法　房地产建筑成本（按建筑平方米算）　1、　桩基工程（如有）：　70~100元/平方米；　2、　钢筋：　40下面是小编为大家整理的房地产如何确认成本6篇,供大家参考。

篇一：房地产如何确认成本

产建筑成本及成本测算方法

　房地产建筑成本（按建筑平方米算）

　1、

　桩基工程（如有）：

　70~100 元/平方米；

　2、

　钢筋：

　40~75KG/平方米（多层含量较低、 高层含量较高）， 合 160~300 元/平方米；

　3、

　砼：

　0. 3~0. 5 立方/平方米（多层含量较低、 高层含量较高) ， 合 100~165 元/平方米；

　4、

　砌体工程：

　60~120 元/平方米（多层含量较高、 高层含量较低) ；

　5、

　抹灰工程：

　25~40 元/平方米；

　6、

　外墙工程（包括保温）：

　50~100 元/平方米（以一般涂料为标准， 如为石材或幕墙， 则可 能高达 300~1000 元/平方米；

　7、

　室内水电安装工程（含消防）：

　60~120 元/平方米（按小区档次， 多层略低一些）；

　8、

　屋面工程：

　15~30 元/平方米（多层含量较高、 高层含量较低) ；

　9、

　门窗工程（不含进户门）：

　每平方米建筑面积门窗面积约为 0. 25~0. 5 平方米(与设计及是 否高档很大关系, 高档的比例较大) , 造价 90~300 元/平方米， 一般为 90~150 元/平方米，

　如采用高档铝合金门窗， 则可能达到 300 元/平方米；

　10、 土方、 进户门、 烟道及公共部位装饰工程：

　30~150 元/平方米（与小区档次高低关系很 大， 档次越高， 造价越高）；

　11、 地下室（如有）：

　增加造价 40~100 元/平方米（多层含量较高、 高层含量较低) ；

　12、 电梯工程（如有）：

　40~200 元/平方米， 与电梯的档次、 电梯设置的多少及楼层的多少有 很大关系， 一般工程约为 100 元/平方米；

　13、 人工费：

　130~200 元/平方米；

　14、 室外配套工程：

　30~300 元/平方米， 一般约为 70~100 元/平方米；

　15、 模板、 支撑、 脚手架工程（成本）：

　70~150 元/平方米；

　16、 塔吊、 人货电梯、 升降机等各型施工机械等（约为总造价的 5~8%：

　约 60~90 元/平方米； 17、 临时设施（生活区、 办公区、 仓库、 道路、 现场其它临时设施（水、 电、 排污、 形象、

　生产厂棚与其它生产用房）：

　30~50 元/平方米；

　18、 检测、 试验、 手续、 交通、 交际等费用：

　10~30 元/平方米；

　19、 承包商管理费、 资料、 劳保、 利润等各种费用（约为 10%）：

　以上各项之和*10%=90~180 元/平方米；

　20、 上交国家各种税费（总造价 3. 3~3. 5%) : 33~70 元/平方米， 高档的可能高达 100 元/平

　方米。

　以上没有算精装修， 一般造价约为 1000~2000 元/平方米， 高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。

　精装修造价一般为 500~1500 元/平方米，这要看档次高低， 也有 300 元/平方米简装修， 更有 3000~10000 元/平方米超高档装修（拎包入住）。

　21、 设计费（含前期设计概念期间费用）：

　15~100 元/平方米；

　22、 监理费：

　3~30 元/平方米；

　23、 广告、 策划、 销售代理费：

　一般 30~200 元/平方米， 高者可达 500 元/平方米以上；

　24、 土地费：

　一般二线城市市区（老郊区地带）

　为 70~100 万/亩， 容积率一般为 1. 0~2. 0，

　故折算房价为：

　525~1500 元/平方米， 市区中心地带一般为 200 万元/亩， 折算房价为：

　1500~3000 元/平方米， 核心区域可达 300 万元/亩以上， 单方土地造价更高； 一线城市 甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、 县城等土地单方造价较 低， 一般为 100~500 元/平方米， 也有高达 2000 元/平方米以上的情况；

　25、 土地税费与前期费， 一般为土地费的 15%左右， 二线城市一般为 100~500 元/平方米， 各 地标准都不一样。

　结论：

　基本建设费是固定的， 即使是不收土地款的动迁房， 以国家最低标准承建， 造价也难以少于 1000 元/平方米。

　实际上， 多层普通商品房， 建安成本大约在 1200 元/平方米左右，小高层与高层普通商品房， 建安成本大约在 1500~1800 元/平方米左右， 档次越高， 造价越高。

　能让利的主要是：

　小区的档次、 向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、 广告策划销售环节的费用、 装修费用等。

　另外， 开发商的开发品质也有一定关系， 如果一味压价， 品质是要差一些； 民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些， 这 主要有两方面的原因， 一是大多数民营企业主要以效益为主导， 成本一般控制得好一些， 二是民营企业腐败成本相对要低一些。

　不论何种原因， 同品质的小区成本上下也不会超过 100~200 元/平方米。

　 工程成本测算方法 1、 计算工程量。

　这个工作很简单， 就是一点：

　统筹计算， 事半功倍。

　2、 组综合单价。

　这也是影响中标与否的关键一步， 特别是很多的工程已经开始清单报价，

　价格的风险对我们施工单位来说更加重要。

　一定要根据材料价格信息和已调查到的人工价 格（分摊到里面）。

　3、 测算综合单价。

　工程子项很多， 但是占造价大部分的就那几个项目， 我一般对这几个项目

　进行测算：

　混凝土、 钢筋、 外架、 模板（措施费）、 地砖、 外墙高级装修如干挂。

　下面对以上几个单项说说我的过程：

　3. 1 混凝土：

　每一个单价不外乎人工、 材料、 机械三大块（管理费等等另外计算）， 人工不要照定额上的人工费， 因为不准的， 人工费按清工价格另行总计算。

　机械费按现场总配置的机械设备按总工期总费用（折旧或租费）

　统一计算， 机械人工就不管了， 因为一般都是由清工合同中包含的。

　我们仅仅算一个材料费就够了。

　以 C25 混凝土为例：

　通过当地的其他工程相同材料产地的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少， 如果没有， 可以到工程所在地的实验室找找。级配单的级别一般要高过实际设计等级的。

　还要看工程所在地附近的材料情况。

　这些要在投标的勘察摸清楚。

　如果是商品混凝土的话就更简单了。

　通过级配分析出整个工程的水泥砂石用量， 注意：

　不要去分什么梁板柱什么的， 只要是混凝土都放到这里分析。

　分析好了之后就是对混凝土的损耗进行分析。

　大家都知道混凝土的损耗量一般是 3%。

　但是大家有没有注意到， 混凝土的工程量计算是不扣除钢筋体积的， 而钢筋的比重是 7. 85t/m3，也就是说一个 10000 m2 的工程， 按含钢量 50kg/ m2 的话， 就有 500 吨的钢筋， 也就是说钢筋占了 64m3 的混凝土， 这 64m3 的混凝土可以用来完成一个普通的 300 m2 的框架结构的一个标准层。

　这么多的混凝土够不够你浪费的？ 不够不要高兴得太早了， 施工损耗和钢筋的体积相抵消了， 但是还有损耗的。

　你以为送料的车能给足你量吗？ 不可能的， 顶多给你 97%。

　不过不要紧， 施工单位还有一招啊：

　楼板 12cm， 国家规范允许± 5mm， 算算一个楼面下来你能按国家允许范围内省多少？ 绕来绕去， 就是为了让大家更加了解工程上的实际情况。

　我一般都是混凝土取 1%的损耗就够了。

　混凝土的配比含量都知道了， 分析结果乘以你所调查的材料单价就好了。

　3. 2 钢筋：

　钢筋推荐用鲁班钢筋软件抽料， 鲁班软件做的比较细腻。

　如果不抽料的情况下， 可以按定额含量暂估。

　竣工或进度款支付同期调整。

　钢筋同混凝土一样， 人工费机械费暂时不管，只算材料费， 关键是定损耗， 实际中的损耗是 1%。

　而且建议在和钢筋班组定合同中就把这个1%损耗定死， 超了就算他的。

　因为实际中， 科学合理的下料和进料， 1%的损耗控制不在话下。工程量出来了， 结合你所了解的材料单价及其走势（总价合同时用）

　相乘就是可以了。

　3. 3 外架：

　外架的测算相对繁琐一点， 因为这个涉及到施工组织设计和国家的搭设规范以及当地的安全监督站的要求。

　要知道， 安徽和浙江的搭设要求不一样的， 杭州和宁波的搭设规范也有不同之处， 市区和郊区的搭设要求也不一样。

　不过大体上是一样的。

　我对这个测算一般是按

　柱距 1500mm， 一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。

　根据建筑物外墙周长和工程总进度计划编制月需求钢管扣件量， 这一步对熟悉施工的朋友来说不难的。

　我们这的行情是：

　钢管租金 0. 014 元/米， 扣件 0. 008 元/个， 每 250 米一吨48× 3. 5 钢管， 每吨钢管配 180-200 个扣件足够。

　有了这些数据， 再给你一本《脚手架搭设规范》， 应该没问题了。

　有的同行可能说这样测算一个外架有没有必要？ 我告诉你：

　外架对于施工单位来说有很多的作用， 我们在外架上吃苦头的经历难以忘记。

　作为定额上的按建筑面积上的计算方法不准的， 而且这种东西其实是施工单位的一件法宝：

　如果甲方拖欠工程款， 谈判谈不下来， 我就拆外架， 这个对甲方来说具有重大的打击力度， 因为这样无疑是告诉他我们要打持久战了，而拆与不拆， 就要考虑外架的成本了。

　3. 4 地砖：

　这个比较简单一点， 人工费、 机械费 （其实也没什么机械）

　一般质量要求单价为 13 元/m2，地砖价格相信你在成本测算之前已经了解到了。

　水泥砂基层的成本一般 6-8 元就足够了。

　3. 5 粉刷：

　这个也一样， 人工费一般按建筑面积 30 元/m2。

　至于材料费 4-5 元做 20-30mm 的中级抹灰够了。

　人工费按粉刷面积 4 元/m2。

　3. 6 外墙干挂：

　这个和设计及甲方要求的材料有很大关系， 这些明确的前提下找一个家专业做这个的施工队伍报个价就行了啊。

　3. 7 门窗工程：

　最好的办法是找门窗厂给你报价。

　3. 8 模板措施费：

　这项费用我一般是按“包工” 给施工班组价格和钢管扣件支撑的租费得出来的。

　包工的价格， 框架结构一般是 65 元左右。

　如果工期紧或大跨度要多备一两层模板， 价格相应提高。如果是剪力墙或者有结构转换层也要提高。

　另外的钢管扣件的租金结合常规支撑方案参照外架测算方法计算。

　有了以上几个大项， 总造价就偏不到哪里去了， 其他的小项直接按定额并调差就好了。这也符合“该粗则粗， 该细则细” 的方法

篇二：房地产如何确认成本

产建筑成本

　 房地产建筑成本

　1、桩基工程�如有��70~100 元/平方米�

　 2、钢筋�40~75KG/平方米�多层含量较低、高层含量较高��合 160~300 元/平方米�

　 3、砼�0.3~0.5 立方/平方米�多层含量较低、高层含量较高)�合 100~165 元/平方米�

　 4、砌体工程�60~120 元/平方米�多层含量较高、高层含量较低)�

　 5、抹灰工程�25~40 元/平方米�

　 6、外墙工程�包括保温��50~100 元/平方米�以一般涂料为标准�如为石材或幕墙�则可能高达 300~1000 元/平方米�

　7、室内水电安装工程�含消防��60~120 元/平方米�按小区档次�多层略低一些��

　 8、屋面工程�15~30 元/平方米�多层含量较高、高层含量较低)�

　 9、门窗工程�不含进户门��每平方米建筑面积门窗面积约为 0.25~0.5 平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价 90~300 元/平方米�一般为 90~150 元/平方米�如采用高档铝合金门窗�则可能达到 300 元/平方米�

　 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程�30~150 元/平方米�与小区档次高低关系很大�档次越高�造价越高��

　11、地下室�如有��增加造价 40~100 元/平方米�多层含量较高、高层含量较低)�

　 12、电梯工程�如有��40~200 元/平方米�与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系�一般工程约为 100 元/平方米�

　 13、人工费�130~200 元/平方米� 14、室外配套工程�30~300 元/平方米�一般约为 70~100 元/平方米�

　 15、模板、支撑、脚手架工程�成本��70~150 元/平方米�

　 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等�约为总造价的 5~8%�约 60~90 元/平方米� 17、临时设施�生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施�水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房��30~50 元/平方米� 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用�10~30 元/平方米� 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用�约为 10%��以上各项之和*10%=90~180 元/平方米� 20、上交国家各种税费�总造价 3.3~3.5%):33~70 元/平方米�高档的可能高达 100 元/平方米。- 以上没有算精装修�一般造价约为 1000~2000 元/平方米�高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 500~1500 元/平方米�这要看档次高低�也有 300 元/平方米简装修�更有 3000~10000 元/平方米超高档装修�拎包入住�。

　21、设计费�含前期设计概念期间费用��15~100 元/平方米�

　22、监理费�3~30 元/平方米� 23、广告、策划、销售代理费�一般 30~200 元/平方米�高者可达 500 元/平方米以上� 24、土地费�一般二线城市市区�老郊区地带�为 70~100 万/亩�容积率一般为 1.0~2.0�故折算房价为�525~1500 元/平方米�市区中心地带一般为 200 万元/亩�折算房价为�1500~3000 元/平方米�核心区域可达 300 万元/亩以上�单方土地造价更高�一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价� 三线城市、县城等土地单方造价较低�一般为 100~500 元/平方米�也有高达 2000 元/平方米以上的情况� 25、土地税费与前期费�一般为土地费的 15%左右�二线城市一般为 100~500 元/平方米�各地标准都不一样。

　结论�基本建设费是固定的�即使是不收土地款的动迁房�以国家最低标准承建�造价也难以少于 1000 元/平方米。

　实际上�多层普通商品房�建安成本大约在 1200 元/平方 米左右�小高层与高层普通商品房�建安成本大约在 1500~1800 元/平方米左右�档次越高�造价越高。

　能让利的主要是�小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外�开发商的开发品质也有一定关系�如果一味压价�品质是要差一些� 民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些�这主要有两方面的原因�一是大多数民营企业主要以效益为主导�成本一般控制得好一些�二是民营企业腐败成本相对要低一些。

　不论何种原因�同品质的小区成本上下也不会超过 100~200 元/平方米。

篇三：房地产如何确认成本

何测算房地产的开发成本 一般楼盘的成本构成精确为：

　一、

　土地及大配套费用 二、 前期费用 三、 建筑安装工程费用 四、 市政基础设施费 五、 公用配套设施 六、 不可预见费 七、 贷款利息 八、 销售费用 九、 管理费用 十、 营业税 十一、 土地增值税

　 一、 土地价款及大配套费 1、 土地款 土地款即招拍挂的成交综合价金， 其中已经包括土地出让金、 土地拆迁整治费用等， 每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积。

　2、 城市建设配套费 珠海市为例， 主城区内城市建设配套费为 140 元/平方米建筑面积， 主城外都市发达经济圈为 110 元/平米。

　3、 土地契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象， 向产权承受人征收的一种财产税， 例如国有土地使用权出让、 土地使用权转让、 房屋买卖等； 土地契税税率为 3%，即土地契税=土地成交价格×3%， 每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积。

　 4、 土地使用税：

　土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准×总占地面积， 重庆市为例， 土地使用税税费标准约 0. 2-6 元/平方米， 其随着土地级别的增高而增加。

　5、 土地出让金：

　土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金， 无需另外单独缴纳土地出让金， 只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。

　 拆迁安置、补偿等费用。

　6、 拆迁安置、 补偿等费用 由于现在实行的招拍挂土地交易程序， 土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用， 开发商在获取土地以后， 由政府统一负责拆迁安置、 补偿， 所需费用已经包括在综合价金中。

　二、 前期费用 1、 三通一平费用 包括土地红线内外通水、 电、 路、 土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、 挖方量的大小确定。

　2、 规划设计费 （1）

　咨询费 专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用， 具体费用视项目实际情况而定。

　（2）

　规划方案设计费 支付给规划设计单位的费用， 无统一标准， 一般 1 元/平米占地面积。

　（3）

　建筑方案设计费 支付给建筑方案设计单位的费用， 一般 15-20 元/平方米建筑面积。

　（4）

　规划证照费 在办理规划许可证时向政府部门缴纳， 规划证照费=土建综合造价×建筑面积（大于 1000 万部分）

　×2‰+土建综合造价× 建筑面积（小于 1000 万部分）

　× 1. 8‰。

　3、 施工图设计费

　 完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用， 一般多层 10-15 元/平方米建筑面积， 高层 15-20 元/平方米建筑面积。

　4、 环境方案设计费 大概可以分为三个档次， 高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）

　费约 20－25 元/平方米环境净面积， 中档 15－20 元/平方米， 低档 10 元/平方米。

　5、 综合管网设计费 6、 人防管理费 具体标准不是很明确， 约 0. 5 元/平方米建筑面积。

　7、 招投标费 （1）

　招标监督服务费用及招标代理费 支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用， 市场价合计按总建筑面积× 0. 7 元/㎡计算。

　（2）

　劳动定额测定费 按施工单位中标额× 1. 4‰计算。

　8、 墙改费 对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用， 目前一般都不存在使用粘土砖的情况， 故一般无该项费用。

　9、 地名费 各区标准不一样， 一般费用比较低， 约 10000 元/项目。

　10、 施工图审查费 聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用， 目前市场价 约 0. 7 元/每平方米建筑面积。

　11、 勘查放线费 （1）

　地质勘察费 对项目用地进行地质勘察所需要的费用， 一般根据项目用地的实际情况， 以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。

　（2）

　测绘费

　 聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用， 按测绘土地的面积收取， 目前市场价约 1 元/平方米。

　12、 新建登记费 房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费， 约 0. 8元/平方米建筑面积。

　13、 面积测量费 在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量， 目前一般市场价为； 两次共计 1. 0元/平方米， 如果规模比较大可以降低单价， 如我们一期工程两次测量费共计 0. 4 元/平方米。

　14、 产权交易手续费 国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开发商承担， 标准为 3 元/平方米。

　15、 地籍地形图、 核地 目前一般情况下成交的土地都具有完备的地籍地形图， 但出于谨慎， 一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量， 费用标准视测量土地面积不等分为约 7000、 5000、2000 三个档次， 如我们项目 三千三百亩的费用为 7000 元。

　16、 合同审查费 属于市建委进行工程承包合同审查的行政收费， 其中施工单位和建设单位各承担40%和 60%， 建设单位应交费用按合同金额× 0. 5‰× 60%计算。

　17、 水泥专项基金 属于国家为了发展散装水泥的行政收费， 按总建筑面积× 0. 8 元/㎡计算。

　18、 环境评估费 聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用， 具体标准视市场行情和评估对象的规模而定， 如我们整个 250 万方项目 的环境评估费用为 10 万元。

　19、 白蚁防治费 聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理的费用， 目前市场价约 0. 48-0. 50 元/平方米建筑面积。

　20、 防雷检测费

　 聘请专业防雷机构---重庆市防雷办进行防雷审查所需要的费用， 目 前费用标准约1. 5 元/平方米建筑面积。

　21、 综合服务费 属于市建筑委行政收费， 建设单位按中标金额× 0. 6‰收取， 施工单位按中标金额× 2. 2‰收取。

　三、 建筑安装工程费用 1、 住宅土建、 安装成本 该费用为住宅土建、 安装成本的预算价格， 它随着住宅结构、 形式的变化而变化，但一般情况下同种类型同种结构的住宅土建、 安装成本差异不会很大。

　2、 土建监理费 聘请专业监理公司所需要的费用， 费用市场标准约 5 元/平方米建筑面积。

　3、 质量监督费用 国家规定建筑工程的业主单位需向质监站缴纳的质量监督费用， 按建筑安装造价的 2‰收取。

　4、 变更及签证 由于在工程进行过程中发生工程设计变更和工程量签证与预算时的差异所引起的因实际工程量变化而应该在预算价格基础上额外支付给施工单位的工程价款， 在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用。

　5、 示范小区奖 为上报奖项而单独预先计提的费用。

　四、 市政基础设施费 1、 供电 包括电力工程费用和一户一表费, 电力工程费是指小区用电安装所需要的费用, 它包括土建和设备两大部分, 土建主要有电缆沟、 管道的基础、 开闭所、 配电房等， 设备主要包括电缆、 变压器等， 这些设施和器材在小区入住后需交由电力公司统一管理和维护。

　一户一表费现行标准为 400-450 元/户， 该费用应由住户承担， 开发商只是代收代缴。

　 2、 供水 包括小区内自来水管网的安装费用和自来水一户一表费， 其中小区内自来水管网的安装费用应由开发商承担， 其中自来水一户一表费应由住户承担， 开发商只是代收代缴。

　3、 燃气 燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费， 燃气工程费应由开发商承担算入项目成本， 而一户一表费则由住户承担， 开发商代收代缴。

　4、 通讯 一般情况下不会发生通讯费用， 因为通讯管网的铺设都是有通讯公司完成， 无需开发商发生费用。

　5、 电视 一般情况下不会发生电视线路安装， 因为电视线路的安装都是由有线电视公司完成， 无需开发商发生费用。

　6、 智能化 智能化费用主要是指智能化设备、 线路安装和智能化设备用房所发生的工程费用，一般情况下一个规模比较大的小区智能化造价约 15 元/平方米。

　7、 环境工程 按环境工程的净面积计算， 高档环境工程每平方米 300 元以上， 中档环境工程每平方米 200 元左右， 中低档每平方米 150 元左右。

　8、 排水 小区内的排水工程费用， 视小区规模及建筑物业形态而定。

　五、 公用设施配套费 1、 人防工程 按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的 2%， 人防工程造价约 2500元/平方米， 但可以作为租用车库产生一定的收益， 而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价。

　人防工程也可以选择异地建设， 人防异地建设费=30 元/平方米× 小区总建筑面积。

　2、 学校、 物业用房等公共性建筑

　 由于此类建筑物产权属于全体业主所有， 因此其成本应该按整个小区总建筑面积摊入项目 成本， 费用大小视公建规模而定。

　六、 不可预见费 对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映， 一般需要通过经验判断。

　七、 资金成本 目前一年期年贷款年利率为 5. 58%， 具体资金多少与公司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关， 资金成本=贷款金额×（（1+年利率）

　^n -1。

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　八、 销售费用 项目在销售过程中所产生的费用， 包括广告费、 销售外卖场租金、 销售人员工资、奖金及销售提成等， 约占整个项目成本的 2. 5%。

　九、 管理费用 公司在整个项目 运行过程中所产生的费用， 如公司员工（除销售）

　工资、 福利、差旅费及业务招待费等， 约占整个项目成本的 3%。

　十、 营业税 按营业额（销售额+各项代收费用）

　的 5%确定， 另外需交纳 0. 7%的城市维护建设税费， 0. 05%的教育费附加， 共计 5. 75%。

　十一、 土地增值税 土地增值税计算较为复杂， 土地增值税=土地增值额× 对应的税率， 土地增值税税率为累进税率， 土地增值额为销售额扣除各项成本， 其中增值额不超过各项成本的部分对应税率为 30%， 超过 50%-100%的部分的税率为 40%， 超过 100%-200%的部分税率为50%， 超过 200%的部分对应税率为 60%。

篇四：房地产如何确认成本

城市住宅房地产成本及利润测算简要公式 测算前提条件：

　城市国有土地、 混凝土框架结构、 毛胚房住宅 成本简要测算：

　A 城市住宅成本=（B 土地楼面成本+C 建筑安装成本+D 其他费用）

　*E 分摊系数 城市住宅成本包括土地成本、 建筑安装费用及在项目中开发其他费用， 同时根据不同地域进行调整， 通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。

　B 土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积 土地购买价格即综合地价， 包括拍卖或转让时、 拆迁补偿费用、 土地出让金、 相关交易税金。

　C 建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）

　*调整系数 K 结构建筑成本包括土石方、 基础、 钢筋混凝土主体结构、 砌筑、 防水、 保温等。

　7 层以下框架结构建筑成本=600-700 元 7-18 层框架结构建筑成本=700-800 元 18 层以上框架结构建筑成本=800-1000 元 安装工程成本包括给排水、 采暖、 强电照明、 弱电系统、 通风空调、 消防系统、 电梯、 煤气、中水处理、 变电所等。

　7 层以下安装工程成本=100-120 元 7-18 层安装工程成本=200-250 元 18 层以上安装工程成本=500-700 元 装饰装修成本包括门窗、 外墙面装饰装修、 楼梯间等公共部分装饰装修等 7 层以下装饰装修成本=100-150 元 7-18 层装饰装修成本=200-250 元 18 层以上装饰装修成本=350-450 元 室外基础设施配套成本包括、 室外水网、 室外电气、 室外煤气、 室外绿化景观、 室外供热网、室外照明等。

　室外基础设施配套成本=100-150 元 根据中国地域不同， 北方需要采暖及保温、 墙壁也厚， 而南方基本没有采暖保温， 墙壁也薄。一般以山东一带为基数 1， 黑龙江为 1.1， 广东为 0.9。

　调整系数 K=0.9-1.1，

　D 其他费用包括勘查设计费、 工程监理费、 工程造价咨询费、 政府收费、 配套扩容费、 工程保险、 建设单位办公管理费、 人防、 白蚁费等等。

　其他费用成本=450-500 元（在小城市这笔费用会很低）

　综合上述简要分析， 各楼层建筑安装成本如下表：

　序号 项目名称 7 层以下 7-18 层 18 层以上 1 结构建筑 600-700 700-800 800-1000 2 安装工程 100-120 200-250 500-700 3 装饰装修 100-150 200-250 350-450 4 室外基础配套 100-150 100-150 100-150 5 小计 900-1100 1200-1400 1750-2300 6 调整系数 0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1

　E 分摊系数是指小区中， 存在部分公用面积， 即所有建筑面积中存在部分不可出售面积， 如楼梯间、 物业管理用房、 车库等 7 层以下可取 1.05， 7-18 层可取 1.07， 18 层以上可取 1.1。

　B 土地楼面成本可通过公开土地转让市场价格或其他渠道获悉， C 建筑安装成本如需要落实较准确价格， 可咨询当地工程造价咨询公司专业人员。

　 每平方米利润简要测算：

　所得税税前利润=（平均销售价格-住宅成本-销售费用-营业税金及附加-财务成本贷款利息）*0.8 平均销售价格可取售价中间值， 住宅成本可由前面公式简要计算， 销售费用按照平均销售价格 5%计算；

　营业税金及附加按照平均销售价格 5.5%计算；

　财务成本贷款利息按照 150 元计算；

　0.8 是考虑土地增值税， 如不缴纳就不需要交纳。

　一般土地增值税为 30%， 即系数本该是 0.7，但考虑到开发商基本上会使用加大成本， 减少缴税的各种手段， 故上调到 0.8， 有时地方政府鼓励会开发， 此费用就优惠掉了， 落入开发商的腰包。

　举例说明一下开发商利润水平：

　大连某可看可海高层 平均销售价格=8500 元/平方米 A 城市框架毛胚住宅成本=（B 土地楼面成本 1200+C 建筑安装成本 2300+D 其他费用 500）*E 分摊系数 1.1 A 城市框架毛胚住宅成本=3905 元/平方米 销售费用=400/平方米 营业税金及附加=440 元/平方米 财务成本贷款利息=150 元/平方米 所得税税前投资利润=（8000-3905-400-440-150）

　*0.8=2484 元/平方米 所得税税后投资利润=2484*（1-33%）

　=1932 元/平方米 税后投资利润率=1932/（3905+150）

　*100%=47.64% 按照一个项目 三年运作建设销售期计算， 则此项目年税后利润率为（1+47.64%）

　开三次方再减 1 即为年税后投资利润率 13.87%。

　高层建筑是最低的收益项目， 要是多层及小高层， 年投资利润率更高， 可达到 15-20%。

　上述是总投资的利润率， 更应关注的是计算其资本金利润率。

　一般在房地产开发中， 资本金国家目前规定要达到开发资金要求的 40%， 综合考虑地产商贷款银行贷款、 拖欠工程款、施工单位垫款、 房屋预售资金回流等财务杠杆， 实际开发商在整个项目开发过程中， 资本要求一般低于国家要求的 40%， 在 30%-40%之间， 甚至更低。

　资本金利润率=税后投资利润率/40% 上述例子中的 资本金利润率=47.64%/40%=119% 资本金年利润率=13.87%/40%=35%

　上面简要的测算， 只是正常盈利能力的测算， 操作的好， 盈利能力更高。

　开发商降低成本的方式很多， 常见如：

　土地出让中降低出让年限， 如果国家规定住宅一般使用权为 70 年， 而开发商只要 50 年， 或更低。

　这样可少交土地费用。

　保温采暖作低要求 防水用劣质材料 外墙简单处理 内墙分隔厚度低导致隔音差

　更恶劣的是让设计院在设计中钢筋含量使用最低限度， 减省钢筋 更多的是房屋抵押给施工单位 在纳税中， 故意增加成本， 少交税 通过人际关系及商业贿赂， 少交政府相关收费 其他等等。

　以上见解及价格主要是提供大家参考， 在国内房价上涨的浪潮中， 在房价的市场博弈中， 能比较清楚了解双方的底细， 加强砍价能力。

篇五：房地产如何确认成本

添加相关标题文字 房地产评估

　03 房产评估的成本法

　• 第一节

　成本法概述

　• 第二节

　房地产价格的构成

　• 第三节

　成本法的基本公式

　• 第四节

　重新购建价格的求取

　• 第五节

　建筑物折旧的求取

　• 第六节

　成本法总结和运用举例

　求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　一 、 成本法的概念和理论依据

　5 1 不产生收益 —— 不适于收益法

　2 不多交易 —— 不适于市场法

　3 房产保险一般适用于成本法

　二、成本法适用的对象

　学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、油田、码头、机场之类

　有独特设计的房地产。

　房地产评估成本法的基本公式：

　房地产价格=土地价格+房产改良物残余价值

　=土地价格+（房产现时成本-折旧）

　三、成本法的计算公式（PP71）

　土地重置成本 ＝土地取得费＋土地开发费

　＋投资利息＋利润

　＋土地增值收益

　（一）土地的重置成本

　9 1 1

　土地取得费

　开发配套

　城市基础设施

　进行征收

　安置补偿

　直接进行

　房屋建设

　土地补偿费 青苗补偿费 附着物补偿费

　劳动力安置费 养老补偿费 菜田建设基金 耕地占用费 土地垦复基金 农地征用费用农地征用费用

　城市取得毛地费用城市取得毛地费用 土地出让金 过渡补助费 搬家奖励、补偿 家用设施移装费 其他设施补偿 停产损失费 房屋拆迁补偿

　11 基础设施—“三通一平”、“七通一平”

　 公共事业建设—学校、公园、绿地

　 小区其他配套 — 健身、休憩

　 2

　土地开发费（分段均匀投入）

　 3

　 投资利息

　 —— 是土地建设中占用资金的时间价值

　1. 土地取得成本的利息。

　2. 开发成本的利息。

　1. 土地取得成本的利息。

　一次性取得，一次性投入

　2. 开发成本的利息。

　(PP76)

　 期初一次性投入 — 全期计息

　 均匀投入 — 计息期为开发期的一半

　 分段均匀投入 — 计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间

　分段均匀投入 分段均匀投入时假设为每年的 年中投入 。

　计算投资利息

　假设开发期为两年，则第一年计息期为 1.5 年；

　第二年计息期为 0.5 年。

　某宗地取得费用为每平方米 100 元，开发费用为每平方米 300 元，当地银行一年期贷款利率为9 9 ％，二年期贷款利率为 10 ％，三年期贷款利率为 11 ％，开发周期为3 3 年，第一年投资占总投资的 1/2 ，第二、三年投资各占总投资的 l/4 ，问该土地每平方米应负担利息为多少? ?

　例

　题: :

　解题思路 : 分别计算土地取得利息和土地开发利息

　取得利息 : 一次取得, , 三年期

　=100  [(1+11%) 3 3 - - 1]=A

　开发利息：分段均匀投入，三年每年不同利率

　=300  1/2  [(1+11%) 2.5 - - 1]

　+ 300  1/4  [(1+10%) 1.5 - - 1]

　+ 300  1/4  [(1+9%) 0.5 - - 1]=B

　因此，利息费用总额为 A+B

　例

　题: :

　4

　 投资利润——应得的投资回报。

　（开发费+取得费） 相应利润率

　5

　 土地增值——因用途改变而引致的收益增加。

　 前四项之和乘以土地增值收益率

　土地

　重置成本 土地取得费 土地开发费 投资利息 应得利润= = （ + +  ）× 利润率 土地增值收益= = （

　+ + + + + + 

　）

　× 增值率

　某市开发区内有一块 土地面积 为 15 000m 2 ，该地块的土地 征地费用 为每亩 10 万元， 土地开发费为每平方公里2 2 亿元，土地 开发周期 为2 2 年，采用分段均匀投入的方式。第一年资金占总开发费用的35% ，开发商要求的投资回报率为 10% ，当地土地出让增值收益率为 15% ，银行贷款年利率为 6% 。计算土地价格。

　 例题：

　• （1 1 ）计算土地取得费。

　 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米

　（2 2 ）计算土地开发费。

　 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米

　• （3 3 ）计算投资利息

　 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，

　土地取得费利息

　=150×[（1+6%）

　2 －1]

　=18.54（元/平方米）

　土地开发费利息

　=200×35%×[（1+6%）

　1 .5 －1]＋200×65%×[（1+6%）

　0.5 －1]

　=6.39＋3.84

　=10.23（元/平方米）

　• （4 4 ）计算开发利润。

　 开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

　• （5 5 ）计算增值收益。

　 增值收益=[（1）+（2）+（3）+（4）]×15% =（150+200+18.54+10.23+35）×15% =62.07（元/平方米）

　• （6 6 ）计算土地价值。

　 土地单价

　= = （1 1 ）+ + （2 2 ）+ + （3 3 ）+ + （4 4 ）+ + （5 5 ）

　= = （ 150+200+18.54+10.23+35+62.07=475.84 （元/ / 平方米）

　土地总价

　=475.84 × 15000=7137600 （元）

　该宗地单价为

　475.84 元/ / 平方米，总价为 7137600

　（二）建筑物重置成本的估算

　1 1. . 概念：

　建筑物重新购建价格是假设在 估价时点重新取得或重新开发、重新建造 全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的 费用、 税金和应得的利润之和。

　分解还原 为建筑材料、建筑构配件 STEP 01 1 测算建筑材料的 种类、数量 STEP 02 2 测算 现时单价和人工费标准 STEP 03 3 ∑ 2 ×3 STEP 04 4 1 1 、 工料测量法

　工料测量法

　项目

　数量

　单价

　分项成本( ( 元) )

　水泥

　500 吨

　600 元/ / 吨

　300000

　沙石

　m m 3 3

　元/ /m m 3 3

　640000

　砖块

　万块

　元/ / 万块

　300000

　木材

　m m 3 3

　元/ /m m 3 3

　450000

　瓦面

　万块

　元/ / 万块

　250000

　铁钉

　公斤

　元/ / 公斤

　150000

　工时

　小时

　元/ / 小时

　200000

　直接费

　用合计

　2290000

　2. 分部分项法

　

　先假设将建筑物分解为分部分项工程

　

　测算各个独立构件或分布分项工程的数量

　

　估价时点分部分项工程的单位价格

　

　将分部分项的数量乘以相应的单位价格后相加

　项目

　数量

　单位成本

　分项成本( ( 元) )

　基础工程

　1500m m 3 3

　200 元/ /m m 3 3

　300000

　墙体工程

　1600m 2 2

　400 元/ /m m 2 2

　640000

　楼地面工程

　1500m 2 2

　200 元/ /m m 2 2

　300000

　屋面工程

　1500m 2 2

　300 元/ /m m 2 2

　450000

　给排水工程

　250000

　供暖工程

　150000

　电气工程

　200000

　直接费用合计

　2290000

　3 3. . 单位比较法

　1 1 、 单位比较法是以估价对象建筑物为 整体 ；

　2 2 、 选取某种与该建筑物造价密切相关的 参照单位 为比较；

　3 3 、 估算类似建筑物的单位造价，并对其做 适当的修正 。

　

　 单位比较法实质是市场法。

　

　 单位比较法有单位面积法和单位体积法。

　单位面积法 —— 主要适用于造价与面积关系较大的房屋 ， 如住宅 ， 办公楼 。

　[例]某房屋5000m 2 ，该类房屋的造价为1800元/m 2。则该房屋的重新购建价格为:

　1800元/m 2 ×5000m 2

　=900(万元).

　单位体积法 ---- 主要适用于造价与体积关系较大的建筑物 ， 如仓库等异型建筑 。

　[例]某建筑物体积为5000m 3 ，该类房屋的造价为800元/m 3 。则该房屋的重新购建价格为:

　800元/m 3 ×5000m 3 =400(万元)

　4. 指数调整法

　指数调整法 是利用有关 价格指数或变动率 ， 将估价对象建筑物的原始价值 调整到估价时点的价值 来求取建筑物重新购建价格的方法 。

　 一套住宅， ，2008 年建成时成本为49 万元 ，从 从2008年到2014 年建筑的原材料成本和人工成本平均每年上涨了3.9%. 请计算2014 年评估时的重置成本 。

　例题: :

　估价上的 折旧 是指由于实体、功能和经济等方面的磨损造成建筑物的价值 损失. .

　1.建筑物折旧的概念 （三）建筑物折旧

　2. 建筑物折旧的原因

　⑴ 实体折旧

　■

　又称物质磨损 ， 有形损耗 ， 是指建筑物在实体上的老化 、 损坏所造成的建筑物价值损失 。

　看一看咱们教室里有

　什么实体折旧？

　⑵ ⑵ 功能折旧

　 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的 相对缺乏 、 落后 或 过剩 所造成的建筑物价值损失。

　想一想 咱们教学楼里有

　什么功能折旧？

　⑶经济折旧 ■

　经济折旧又称外部性折旧， 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

　想一想你家的房子 里是否有外部折旧？

　40 A B C 实体性贬值

　地面、门窗等破旧 没有独立厕所带来价值减损3 3 万元 位于城市的衰落地区

　某旧建筑物，估计其重置价格为 40 万元 经济性贬值

　功能性贬值

　李某于 2000 年花7 7 万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在 2004 年底将该住房以5 5 万元低价转售，则引起减价的折旧原因有（

　）

　A A 、物质折旧

　B B 、经济折旧

　C C 、功能折旧

　D D 、其他折旧

　(1) 直线折旧法

　■直线折旧法是 年限法中最主要的方法 。

　■直线折旧法是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧方法，

　他假设在建筑物的经济寿命期间每年的 折旧额相等 。

　直线法的年折旧额计算公式为：

　 D D i i =D=(C- - S)/N

　=C(1- - R)/N

　式中: :

　C C — 建筑物的重新购建价格。

　S S — 建筑物的净残值。

　N N — 建筑物的经济寿命 。

　R R — 建筑物的净残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。

　讨论：

　 某企业以 120000 元购入一项固定资产，总使用年限为8 8 年，

　若按直线折旧法，折旧率为 12.5% 。到第8 8 年末，该项固定资

　产的重置成本为 216000 元。该项固定资产的折旧如何计提? ?

　讨论：

　 评估中，计算资产折旧是以

　重置成本为基础还是以历史成本为基础? ?

　讨论：

　年份

　历史成本

　重置成本

　价值

　折旧

　价值

　折旧

　1 1

　120000

　140000

　2 2

　120000

　156000

　3 3

　120000

　172000

　4 4

　120000

　172000

　5 5

　120000

　194000

　6 6

　120000

　200000

　7 7

　120000

　216000

　8 8

　120000

　216000

　合计

　按历史成本折旧弥补不了重置成本

　讨论：

　年份

　历史成本

　重置成本

　价值

　折旧

　价值

　折旧

　1 1

　120000

　15000

　140000

　17500

　2 2

　120000

　15000

　156000

　19500

　3 3

　120000

　15000

　172000

　21500

　4 4

　120000

　15000

　172000

　21500

　5 5

　120000

　15000

　194000

　24250

　6 6

　120000

　15000

　200000

　25000

　7 7

　120000

　15000

　216000

　27000

　8 8

　120000

　15000

　216000

　27000

　合计

　120000

　183250

　按每年重置成本折旧也弥补 不了重置成本

　讨论：

　年份

　重置成本

　补提折旧

　价值

　折旧

　第一年

　第二年

　第三年

　第四年

　第五年

　第六年

　第七年

　当年

　合计

　1 140000 17500

　 2 156000 19500 2000

　 2000 3 172000 21500 2000 2000

　 4000 4 172000 21500 0 0 0

　 0 5 194000 24250 2750 2750 2750 2750

　 11000 6 200000 25000 750 750 750 750 750

　 3750 7 216000 27000 2000 2000 2000 2000 2000 2000

　 12000 8 216000 27000 0 0 0 0 0 0 0 0 合计

　 183250

　 32750 有学者提出补提折旧

　讨论：

　又有学者认为补提折旧不科学

　年份

　重置成本

　银行利息

　补提折旧的时间价值

　价值

　折旧

　1 140000 17500 2.14358881 37512.80418 2 156000 19500 1.9487171 37999.98345 3 172000 21500 1.771561 38088.5615 4 172000 21500 1.61051 34625.965 5 194000 24250 1.4641 35504.425 6 200000 25000 1.331 33275 7 216000 27000 1.21 32670 8 216000 27000 1.1 29700 合计

　 183250

　 279376.7391 如果计算折旧的时间价值又可以弥补

　直线法的年折旧额计算公式为：

　 D D i i =D=(C- - S)/N

　=C(1- - R)/N

　式中: :

　C C — 建筑物的重新购建价格。

　S S — 建筑物的净残值。

　N N — 建筑物的经济寿命 。

　R R — 建筑物的净残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。

　有效经过年数为t 年的建筑物折旧总额的计算

　 E E t t =D × t=(C- - S) t t /N

　=C(1- - R) t t /N

　式中：E E t t --

　t t 年的建筑物折旧总额。

　建筑物现值的计算

　 P=C-E t =C-(C-S)t/N

　 =C[1-(1-R)t/N]

　式中：P--建筑物的现值。

　[ [ 例] ] 某建筑物的建筑面积 1000m m 2 2 ， 单位建筑面积的重置价格为 2000 元/ /m m 2 2 ，其有效经过年数为 10 年，经济寿命为 40 年，残值率为 5% 。试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧费、折旧总额和现值。

　[ [ 解] ] 已知：

　C=2000 × 1000=2000000=200( 万元) ) ；

　R=5% ； N=40 年； t=10 年。...

篇六：房地产如何确认成本

土地开发的成本核算

　土地开发也称建设场地开发。

　通常有两种情况， 一是企业为了自行开发商品房、 出租房等建筑物而开发的自用建设场地； 二是企业为了销售、 有偿转让而开发的商品性建设场地。

　自用的建设场地属企业的中间产品， 其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本， 而商品性建设场地是企业的最终产品， 应单独核算其土地开发成本。

　 (一) 土地开发费用的归集与分配

　企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出， 除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发” 账户核算外， 其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发” 账户核算。

　分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发” 等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页， 进行土地开发费用的明细核算。

　 1． 土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、 基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

　 这些费用， 一般能分清受益对象， 可直接计入成本核算对象， 借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户， 贷记“银行存款”、“应付账款” 等账户。

　 2， 配套设施费的归集与分配。

　 配套设施的建设可能与土地开发同步进行， 也可能不同步进行， 所以其费用归集的方法有以下两种情况：

　 (1) 与土地开发同步进行的配套设施开发费用， 能够分清受益对象的， 应直接计入有关成本核算对象， 借记“开发成本——土地开发” 账户， 贷记“银行存款” 等账户； 分不清受益对象时， 应先通过“开发成本——配套设施开发” 账户归集， 待配套工程竣工时， 再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

　 (2) 与土地开发不同步进行的配套设施开发费用， 一般可先通过 “开发成本——配套设施开发”账户归集， 待配套设施竣工时， 再转入“开发成本——土地开发” 账户中。

　如果土地开发已完成等待出售或出租， 而配套设施尚未完工， 为及时结算完工土地的开发成本， 经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本) 在土地开发成本中预提。

　预提时， 借记 “开发成本——土地开发” 账户， 贷记“预提费用——预提配套设施费” 账户。

　实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发” 账户核算， 待配套设施完工后， 对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额， 应调整有关土地开发成本。

　 3． 开发间接费用的归集与分配。

　 企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用” 账户核算， 月份终了， 再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。

　应由土地开发成本负担的， 由“开发间接费用” 账户转入“开发成本——土地开发” 账户内。

　如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门， 其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

　 (二) 完工土地开发成本的结转

　已完土地开发项目应根据其用途， 采用不同的成本结转方法：

　 1． 为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

　 开发完成后， 应将其实际成本转入“开发产品——土地” 账户。

　 2． 开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

　 应于开发完成投入使用时， 将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。

　结转计入房屋开发成本的土地开发费用， 可采取分项平行结转法或归类集中结转法。

　 (1) 分项平行结转法。

　 就是将应结转的土地开发费用， 按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。

　其会计分录是：

　 借：

　开发成本——房屋——土地征用及拆迁费 al

　——前期工程费 a2

　——基础设施费 a3

　——建筑安装费 a4

　——配套设施费 a5

　——开发间接费用 a6

　贷：

　开发成本——土地——土地征用及拆迁费 al

　——前期工程费 a2

　——基础设施费 a3

　——建筑安装费 a4

　——配套设施费 a5

　——开发间接费用 a6

　这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。

　因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。

　 (2) 归类集中结转法。

　 就是将应结转的各项土地开发费用， 归类合并为“土地征用及拆迁补偿费” 和“基础设施费”两个费用项目， 然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费” 和“基础设施费”成本项目。

　 借：

　开发成本——房屋——土地征用及拆迁费 al

　——基础设施费 a2+ a3+ a4

　贷：

　开发成本——土地——土地征用及拆迁费 al

　——前期工程费 a2

　——基础设施费 a3

　——建筑安装费 a4

　这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。

　因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用， 所以为简化核算手续， 可采用这种方法结转。

　 企业开发的自用建设场地， 开发完成后近期不使用的， 应将其实际成本先转入“开发产品——土地” 账户。

　 下面举例说明土地开发成本的核算方法。

　 例 4 甲房地产开发公司于 2001 年 5 月在梁园开发一块土地， 占地面积 40000 ㎡。

　开发完成后准备将其中的 30000 ㎡对外转让， 其余的 10000 ㎡企业自行开发商品房。

　假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：

　 ①支付土地出让金 25000000 元， 作会计分录如下：

　 借：

　开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费)

　25000000

　贷：

　银行存款 25000000

　②支付拆迁补偿费 5 500000 元， 作会计分录如下：

　 借：

　开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费)

　5 500000

　贷：

　银行存款 5 500000

　③支付勘察设计费 210000 元， 作会计分录如下：

　 借：

　开发成本——土地——梁园(前期工程费)

　210000

　贷：

　银行存款 210000

　④支付土石方费用 5 500000 元， 作会计分录如下：

　 借：

　开发成本——土地一—梁园(前期工程费) 5 500000

　贷：

　银行存款 5 500000

　⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工， 应支付价款 1 500000 元：

　借：

　开发成本——土地——梁园(基础设施费) 1 500000

　贷：

　应付账款——X 施工企业 1 500000

　⑥9 月末， 梁园土地开发工程完工。

　假设“开发成本——土地开发——梁园” 账户归集的开发总成本为 37710000 元， 则单位土地开发成本为 942． 75 元／ ㎡。

　其中自用的 10000 ㎡土地尚未投入使用， 其余 30000 ㎡已全部转让， 月终结转本块土地的开发成本。

　作会计分录如下：

　 借：

　开发产品——土地(梁园)

　9427 500

　主营业务成本——土地转让成本 28 282 500

　贷：

　开发成本——土地——梁园 37710000

　例 5 续前例， 若自用的 10000 ㎡土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中， 则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；

　 ①采用归类集中结转法结转土地成本时：

　 借：

　开发成本——房屋——梁园(土地征用及拆迁费)

　7 625 000

　——梁园(基础设施费)

　1 802 500

　贷：

　开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费)

　7625 000

　——梁园(前期工程费)

　1 427 500

　——梁园(基础设施费)

　375 000

　②采用分项平行结转法结转土地成本时：

　 借：

　开发成本——房屋——梁园(土地征用及拆迁费)

　7 625000

　——梁园(前期工程费)

　1 427 500

　——梁园(基础设施费)

　375000

　贷：

　开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费)

　7 625 000

　——梁园(前期工程费)

　1 427 500

　——梁园(基础设施费)

　375 000

　第三讲 房地产开发企业产品成本的核算（上）

　房地产开发的程序通常分为四个阶段， 即投资决策分析阶段、 前期工程阶段、 建设阶段和租售阶段。

　在以上四个阶段的开发经营过程中， 企业将发生许多费用， 比如可行性研究费、 前期工程费、 建筑安装费、 广告费、 销售费、 信贷资金利息费， 以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。

　这些费用中， 有些可以计入开发产品成本中， 有些则不能计入开发产品成本。

　可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用； 经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用； 不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。

　一、 开发产品成本的内容

　开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。

　它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动， 是考核房地产开发工作质量的一项综合指标， 是制定开发产品销售价格的基础。

　开发产品成本按其用途， 可分为以下四类：

　 1． 土地开发成本。

　 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地) 所发生的各项费用。

　 2． 房屋开发成本。

　 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、 出租房、 周转房、 代建房等)所发生的各项费用支出。

　 3． 配套设施开发成本。

　 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、 不能直接计入开发产品

　成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

　 4． 代建工程开发成本。

　 它是指房地产开发企业接受委托单位的委托， 代为开发除土地、 房屋以外其他工程(如市政工程) 所发生的各项费用支出。

　二、 房地产开发成本核算对象

　开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中， 为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。

　企业应根据其开发项目的特点及实际情况， 按照下列原则， 选择成本核算对象：

　 1． 一般的开发项目， 以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

　 2． 同一开发地点、 结构类型相同的群体开发项目， 开竣工时间相近、 由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。

　 3． 对于个别规模较大、 工期较长的开发项目， 可以结合经济责任制的需要， 按开发项目的一定区域和部位， 划分成本核算对象。

　 成本核算对象应在开发项目开工前确定， 一经确定就不能随意改变， 更不能相互混淆。

　三、 房地产开发成本项目

　开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、 基础设施费、 建筑安装工程费、 公共配套设施费和开发间接费等。

　 1． 土地征用及拆迁补偿费：

　 指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用， 包括土地出让金、 劳动力安置费、 青苗补偿费、 土地补偿费、 拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

　 2． 前期工程费：

　 指企业在前期准备阶段发生的各项费用， 包括总体规划设计费、 可行性研究费、 政府代收代缴的各项费用、 勘察设计费、 各项临时工程(临时水、 临时电、 临时路等) 费用、 七通一平或三通一平费用等。

　 3． 基础设施费：

　 指建造各项基础设施发生的费用。

　基础设施主要是指与开发产品相关的道路、 供热设施、 供水设施、 供电设施、 供气设施、 通讯设施、 照明设施、 以及绿化（包括排污、 排洪、 环卫）等， 这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

　 4． 建筑安装工程费：

　 指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

　 5． 配套设施费：

　 指为开发项目服务的， 不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用， 如锅炉房、 水塔、 公共厕所、 自行车棚等。

　凡能有偿转让的公共配套设施如商店、 邮局、 学校、 医院、 理发店等都不能计人该成本项目内。

　 6． 开发间接费：

　指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出， 包括工资、 福利费、 办公费、 差旅费、 折旧费、 修理费、 水电费、 劳动保护费、周转房摊销等。

　企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列， 应在“管理费用”中核算。

　 目前我国房地产开发企业经营规模、 经营范围、 经营方式等各不相同。

　比如， 就土地开发而言， 有些企业只进行建设场地地面的清理平整， 将原有建筑物、 障碍物拆除， 就算完成土地开发； 而有些企业除进行地面的清理平整， 还要进行地下各种管线的铺设、 地面道路的建设，做到七通一平， 才算完成土地开发等。

　所以， 每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则， 结合开发项目的具体情况， 有选择地设置成本项目。

　 四、 开发产品成本核算程序

　(一) 应设置核算的账户

　为核算开发企业的开发成本， 企业可根据其本身经营开发的业务要求， 设置下列账户：

　 1． “4301 开发成本” 账户。

　 本账户核算房地产开发企业在土地、 房屋、 配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

　本账户借方登记企业在土地、 房屋、 配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用， 贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。

　借方余额反映未完开发项目的实际成本。

　本账户应按开发成本的种类， 如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发” 和“代建工程开发” 等设置二级明细账户， 并在二级明细账户下， 按成本核算对象进行明细核算。

　 2． “4302 开发间接费” 账户。

　 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用， 包括工资、福利费、 折旧费、 修理费、 办公费、 水电费、 劳动保护费、 周转房摊销等。

　本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用， 贷方登记 分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。

　月末本账户无余额。

　本账户应按企业内部不同的单位、 部门(分公司) 设置明细账户。

　 (二) 开发产品成本核算程序

　开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。

　其一般程序是：

　 1． 归集开发产...