房地产携手创意产业

城市是文化的集散地，文化为城市增添内涵和魅力，让城市在文化的标榜下独树一帜、个性十足，而一个城市正是依靠这种多元文化的碰撞、整合才激发出新的创意，从而推动城市的发展。如果说文化是城市的名片，那么创意是城市的灵魂。现今，在衡量城市竞争力的标准时，不再是看重它有多少重工业和轻工业企业的数量，而是要看重它的创意能力。自人类进入知识经济时代后，视觉文化的兴起极大地改变了社会文化的主流形态，推动了城市和区域规划的变革和发展，尤其是对与城市规划密不可分的房地产业来说，对它的影响更为深远。在对房地产整体性的规划和设计时，不仅要考虑建筑物的技术质量和宜居方面的实用性，更要提高其区域规划意义上的功能布局，以及视觉文化意义上的观赏性，而这又往往需要扩展到整个区域和谐一致的层面上去。因此，不难看出房地产的策划和设计已经远远超出了单个楼盘的空间范围，其内涵也远远超出了纯艺术的范围，同时也极大地增加了建筑物的附加值。而构成这种附加值的主要元素，就是多元互动的文化理念，也就是我们所说的策划和创意。伴随着人们生存环境的不断改善，作为人类文明重要标志的城市，其“千楼一面”的“同厨性”城市格局已经不能够再满足人们对城市发展的需求。出于时代需要，创意地产的理念应运而生，人们希冀通过创意地产的发展来转变一个城市的经济增长方式，转变城市的功能，实现城市产业结构升级，打造新的城市形象。

目前，房地产界对“创意地产”的认识，有两种观点。一种是认为创意地产不仅指含有创意因素的房地产产品，更是一种新的经济理念或产业范式，是在整个产业链的各个环节中投入大量创意因素的房地产运作模式。是多元文化理念与房地产整合营销的有机互动。依据此种看法，创意地产主要表现出三个特点：其一，由于突出了创意的先导作用，房地产的策划、规划和设计就可以避免“同质化”：其二，作为创意产业的一个重要分支，创意地产应当力求实行集约化经营和规范化发展，形成较为完整的产业链，以策划、规划、设计、建造、营销和物业管理的创意来带动整个房地产行业的健康发展；其三，创意贯穿于整个项目的各个流程，是一种集知识化、信息化、服务化、生态化、非物质化于一身的创新过程。总的来说。创意地产的产业链不但要有土地资源、金融资源、建筑工业技术资源，还一定要有文化创意资源的加入。

另一种对创意地产的认识，即创意地产是“泛地产+创意产业”，其核心是一种新型的商业地产运作。所谓泛地产，又称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，以顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势。对于创意产业与地产的结合过程，可以理解为两个层面，一是要整合浓缩，需要把项目结合好的一些创意产业的门类整合进来；二是要“泛化”，这与IT业的成长一样，在最初发展的时候很难形成一个核心竞争力，并且很难获取一个较好的收益，这时就需要对产业进行泛化。

现今地产界的主流看法是第二种，但无论是哪一种看法或认识，都不能掩饰创意地产的鲜明特点。第一个特点是环境友好，对不动产的增值空间贡献也比较大。第二，这种产业有空间偏好，因为做地产开发本身就比较注重空间，而创意产业要求空间本身就是一种创新的空间，不管是硬件还是软件。第三，穿透力特别强，能够穿透空间、时间，最后达至地域、文化，包括产业之间的融合。第四，地产开发商与创意产业结合，要先期进行市场培育，后期获得长期收益。所谓的培育就是人力、财力、物力的投入，这个投入可能会很大，但由于未来不动产增值空间的贡献也非常大，能够得到丰厚的回报。对于创意地产来说，消费者其实买的不仅是一种生活境界和生活态度。更是选择生活方式的过程以及对创意生活的融入。因此，创意地产应该是一种整合智慧的方式，同时也是一种地产业未来的发展趋势。作为与各种资源关联性最强产业的房地产业，随着其向纵深的发展，将会出现各种资源的大整合，其产业内涵将会延伸至商业、旅游、体育及未来人居发展取向等各方面，整个房地产业也将会呈现前所未有的发展。

创意地产是产生智慧、创造奇迹、引领未来的智慧地产，在整个社会倡导自主创新的氛围之下，创意地产发展环境越来越好，并获得了越来越大的发展空间。

地产设计的“创新亮点”综合物业开发——建筑综合体

建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分空间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

建筑综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的、与环境发生一定关系的各组成部分的整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能：同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各有矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，从而使之“自我更新、经济和有生命力”。因此，在设计上，建筑综合体也体现了不同以往的特征和手法。

城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨型空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

在空间上，设计师会将整体统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。再通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一组完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多边的街道空间。

城市建筑综合体应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。利用交通系统的通道体系，将景观绿化引入到屋顶、空中花园、建筑立面等层面，创造生机勃勃、绿意盎然的立体绿化空间。

作为建筑综合体的设施特征，它既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主：通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。由于每种功能有其特定的运行时间范围，建筑综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在中心地区，建筑综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完菩，恢复了城市的繁荣，促进了城市的发展。城市是一个有机体，在其内部存在着各个部分彼此错综复杂的相依性，具体的表现就是城市生活的多功能交叠。建筑综

合体为城市生活功能提供了一个交合的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并互相促进。

新型办公——商务花园

商务花园是一种位于城市边缘地区。具有良好自然景观的低密度写字楼物业。这种低密度办公物业是随着产业结构的变化、城市结构的变化以及办公需求的多元化而产生的，在国外也已经发展得十分成熟。近年在国内，许多开发商开始积极关注起商务花园这种新兴办公物业，希望同样打造出成功的商务花园产品。从社会经济的发展可以看出，高科技产业在生产结构中的地位日趋显著。在这种产业结构变化中，新型企业——依赖于脑力，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。而科技创造完全依赖于企业员工脑力资源的运用，因此，个体的创造力和价值自工业革命之后再次在生产关系中突显出来。

在这种情况下，为员工创造良好的办公条件已经成为直接影响员工工作效率高低、创作灵感多少的问题，而新兴的以阳光办公、生态办公为理念的商务花园采用通透明亮的建筑形式、优美开阔的环境绿化，提供了一处自然景观良好、环境安静、适合思考的办公场所。

商务花园形态多样，可以是简单的独立式功能建筑体和少量休闲娱乐设施，也可以是由多重元素有机组合而成的多功能体或者是围绕主题设计的各类园区组合。因此，与传统商务花园的“方盒子”式的建筑、大面积绿地以及单调的色彩不同，新兴的商务花园建筑采用多层高密形式，布局灵活多变，群落自由组合，空间层次丰富。

办公空间的舒适性是衡量办公条件的重要标准之一，在智力密集型产业为主的商务花园中更显重要。同时应该创造更多的交流、集约型办公建筑的单调形象，花园建筑形式结合企业特征可变换多样，借助规划形态组织的灵活多变和自由组合，创造出更多共享交流的区域，外部空间灵活组织、加强流动性，内部通透明亮、贴近自然。

虽然玻璃、钢的传统材质在办公建筑的使用中早以稀松平常，但是传统办公建筑主要是单一材质大面积的重复使用。而对于商务花园这种以阳光生态办公为理念、以多层建筑形式为主的办公模式，将玻璃、钢、贴面、砖等多种传统材质的混合使用，更丰富了立面效果，增添了花园的活力和鲜明个性。

人居环境——住区开发

随着中国中产阶级的发展与壮大，以及其住宅需求的多样化，各种物业类型如别墅、公寓、Townhouse相继出现，居住类型由集中走向了多元，而传统住区的发展也形成了“造城运动”和大盘时代。

由于现代造城运动，社区大多采取了封闭管理降低成本，这些小区多数只能留出不多的出入口，而每天早晨上班时，在这些出入口的附近，常常变得拥挤不堪，因为出入口的大小，仅仅是为一个小区准备的，而它内部的社区规模，却常常是一个极大的大盘。因此，征对这种城市边缘区的大盘，引入了TOD概念，及公共交通导向的开发社区。

现代专业人士将上世纪初的美国依托公共汽车路线开发的位于城市边缘或城乡结合部的集中式居民点被称为“公共交通社区”，其中具有代表性的专家彼得·卡斯罗普(Peter Calthorpe)提出了“以公共交通为导向发展”的城市发展模式，强调土地的综合利用，设想在社区的中心部位设有交通车站和商业设施，人们通过公共交通到达其他社区或城市中心。整个TOD社区内则有居住、商业、公共场所、公共空间等多种功能。在私家车引发环境及交通等诸多矛盾的今天。TOD模式已经成为近几年来西方各国使用得越来越多的规划模式。

随着住区开发的发展以及房地产市场的渐渐成熟，居住环境被提高到了一个层面。公共开敞空间的规划无疑成为举足轻重的环节，传统的中心绿地模式渐渐被组团绿地模式所取代。组团绿地模式将公共开敞空间化整为零，分散到各个组团中去，使得每个组团都得到足够的景观、交往空间，突显了组团的均好性。每个组团都有各自的中心、各自的景观，其与日常结合的空间形式促进了同组团住户间的交流和交往，避免传统中心绿地模式大而空的尴尬。

由于居住密度的提高，以及公共交通的引入，人车分流的模式也渐渐与人车混行相结合。人车分流模式可减少小区噪音，提高小区居住环境，但造价较高，并且由于小区过大后，容易造成出行困难的问题，因此在人车分流的基础上引入了人车混行，相互结合，提高土地利用率。

银色社区——养老住宅

未来世界的主流是占人口1／5的老年人，人口结构的变化作为一个社会问题，也影响到了房地产的开发模式。而在亚洲，由于传统观念的影响，在宅养老成为了主流，子女往往选择与老人同居，形成家庭养老。如何创造一个适宜在宅养老模式下的住宅体系，成为了我们关注的焦点。

两代居形式

两代居住宅内部空间组成一般包括主体户和同居户两个对立的部分，两户各自可有完整的成套使用空间，包括起居室、卧室、厨房和卫生间等，主体户必须是完整的且有两个以上居住空间的居住单元，同居户则可有部分辅助空间与主体户合用。形式有如下

四种基本类型：

完全同居户型：多室，户内设带有独立卫生间的老人居室，合用扩大厨房和起居室，多由大户型改进而成：

半同居户型：主体户和同居户同设一个总户门，两户共用一个起居空间，合用厨房，分设卫生间。各户空间相对独立，各自生活独立性大，可免生活作息时间上的相互干扰，室内空间利用方式也便于各户自主安排：

半邻居户型：主体户和同居户同设一个总户门，两户仍共用一个起居室，其余空间各自配套。两户经济活动基本独立，独立性相应增强，具有东方传统家庭生活特点，关起户门是一家，打开户门是两家。

完全邻居户型：两户各设独立门户，两户间仅以起居室邻接相通或分隔融通。这种形式实际上是两套不同户型的住宅单元相邻接，比同户门的半邻居户型具有更大的独立性。

网络式家庭共居形式

由于家庭结构小型化趋势迅速发展，大家庭解体后，老少两代家庭仍想保持这种“藕断丝连”的相互照顾和依存关系，完全依靠家庭和子女照料的养老方式向部分需要依靠社会服务照料的方向转变。社区应有相应的空间环境来满足越来越多的“老年家庭”对这种居住模式的选择。按空间距离上的远近，有如下四种形式：同楼层近邻：两代家庭同居一层，日常生活便于相互照应。这种关系可以通过住宅楼单元组合的户型调配实现。

同楼分层近居：老年住户尽量利用底层单元。这种方式既方便老人参加户外社会活动，又方便子女顺路探视照顾老人生活。由于底层单元与楼层单元不同，在设计时可采用便于空间灵活分隔的结构形式。

同街坊分楼共居：两户同处于一个院落空间，使用同一个居民服务点，日常居住活动随时可遇，余暇便于互访互助。这种方式生活独立性强，感情依存关系密切。

同社区分街坊共居：这种关系虽然空间距离稍远，但仍无需通过城市公共交通进行互访，有利于保持亲子间长久的亲密感情，对低龄健康的老年家庭仍是一种理想的安排。

居住环境设计

老年人居住环境的设计要满足老年人因生理、心理的变化而产生的对空间环境的特殊要求和偏好。为此，需要对空间环境做特殊的组织和处理：无障碍性、易识别性、易控制性和易选择性、易达性、易交往性。

老年人对居住内部环境的特殊需求主要为安全性、方便性、私密性、独立性、环境刺激性和舒适性。

根据老年人特有的行为方式和特殊的需求特点，在具体的居住空间设计上应做到提供适宜的房间尺度、良好的朝向、有方便老年人行动的辅助设施、周到的室内细部处理等。

结语

如果要判断一个城市是否有活力，要看那些能让城市保持鲜活的源源不断的创意都来自于哪里，有着怎样的魔力。地产是新经济的晴雨表：作为经济活动的物质载体、空间形态，对这场全新的运动有其领先、独特的市场触角和反映。创意改变着我们的生活细节，同样也在制造着各种千奇百怪的可能。创意的结果，可能是某种实物，也可能仅是一个看似无济于事的概念。

其实，创意绝不是空穴来风，它是对生活感知和体验的产物。创意产业不仅是经济上的数字浮现，更是一场新的文化革命；一种继承传统，找寻未来的方法；一种将表面上毫无关系的事物结合起来，创造出新价值的软力量；一场跨行业、跨阶层、跨时代的思维革新运动。