土地综合测评系统在互联网农地流转中的应用评价

摘要：土地综合测评系统在互联网农地流转中的应用，是产研结合的一个典型范例，有利于解决土地流转过程中信息不对称等交易费用高昂的问题，提高交易效率。本文在介绍该系统应用方式的基础上，进行系统应用评价，以发现系统的不足并提出了相应的改进建议。

关键词：土地综合测评系统；互联网；农地流转；应用评价

中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-02

一、引言

我国农村土地流转过程中存在着空间间隔距离远、信息不对称等诸多问题，导致交易费用高昂，使得熟人介绍、粘贴广告等的传统方式极大地制约了土地流转的发展。随着互联网技术与电子商务模式的创新，土地流转开始与互联网相结合，互联网土地流转行业逐步产生并成型。我国自2008年就出现了第一家农村土地流转网站，截止2016年4月，已有20多家互联网土地流转企业。为了突破上述土地流转的“痛点”，各大互联网土地流转平台纷纷采取了多种措施来提高自身的服务水平，促进交易实现。以“地合网”为例，该平台应用了由广东华远国土工程有限公司研发的土地综合测评系统，以期对目标地块的综合情况进行分析，科学、客观地评价目标地块的优劣程度，并为目标地块的开发应用寻求较佳的规划方式。下文将就该系统在土地流转过程中的应用进行评价。

二、土地综合测评系统在农地流转中的应用

1.系统的计算方式

该系统主要以层次分析法（AHP）为基础进行计算。

2.数据的采集录入

①数据采集；服务团队到目标地块进行实地考察取样，根据考察数据与气象、水文、经济、人口等官方年度数据，并结合对样本进行实验室检测而获得的实验数据，以确定各项指标的数值，进而获得各项指标所对应的分值。

②数据录入；根据采集到的数据及其相应分级，“地合网”管理人员登陆到按上述计算方式编制好的系统，将数据录入到系统（选择具体指标数据所在范围的选项），然后运行系统，即可直接生成土地综合测评结果。

3.结果的表达呈现

“地合网”对目标地块综合评测结果的表达包括三部分：

①地块描述；根据服务服务团队采集到的数据，输出目标地块的现状描述。

②评测数值；通过系统运行上述计算方式，算出各项测评数值与测评等级。

③评测图；根据计算出的六个子系统测评数值，绘制六维评测图。

三、对土地综合测评系统的应用评价

本文将根据已有的土地管理信息系统应用评价相关指标，从系统的实用性、专业化程度、友好性、稳定性、准确性、运行效率等维度，来对土地综合测评系统的应用进行评价。

1.实用性

系统的实用性高。首先，对于服务提供企业，系统的使用实现了农用地流转过程中对地块价值评估工作的流程化、标准化与科学化，可避免大量重复劳动，提高工作效率，降低项目成本。其次，对流转供求双方而言，一方面通过规范的估价方式，避免供给方的土地价值被低估；另一方面，系统的结果呈现方式较为直观、容易理解，有利于需求方充分深入了解目标地块的优劣程度及其发展方向，促进流转供求双方的信息对称，降低交易费用。其次，对行业整体而言，有利于行业信息化与行业规范的发展，促进公开、透明、专业的土地流转市场的形成。最后，系统可有效指导农用地流转后的开发方式，有利于提高用地效率，避免因土地规划或开发失误造成资源浪费。

2.专业化程度

系统的专业化程度较强。系统根据地理学、地质学、经济学、社会科学等理论基础，从自然、社会、经济范畴选取了六大子系统（共43项指标），较为完整、综合地反映了目标地块的基础环境、土地质量、地形状况、政策规划情况、开发配套情况及所在区域经济状况等在开发应用中的影响重要程度，较为全面。而且，关于目标地块的数据采集，需由专业人员进行现场考察取样并开展实验检测而获得。同时，系统采用层析分析法与线性加权和法来计算各项测评分值，较为科学。总之，系统将软件系统的便捷性与土地流转行业的专业性相结合，应用的针对性较强，是行业中比较专业的应用系统。

3.友好性

系统整体上便于操作和浏览，友好性较强。首先，就电子系统本身而言，界面简洁，自动化程度高。系统程序通过后台处理已将每项指标按其数值范围分级设置好分值，也将繁杂的计算过程编制好，系统使用人员只需根据指标数值选择相应的选项，系统则会赋予该指标相应分值，数据录入后進行保存即可自动运行计算并输出所有结果，简化了传统判别方式的操作过程。然而，在系统所需数据的采集方面，需要由专业人员到目标地块现场进行考察取样，并对样本进行实验室分析，这项工作度专业技能要求较高，而且较为繁杂。

4.稳定性

系统的稳定性较强。土地综合测评系统采用成熟稳定的WEB服务器架构。该框架包括所有组成产品均是开源软件，是国际上成熟的架构框架，具有成本低廉、部署灵活、快速开发、安全稳定等特点。经测试，系统运行稳定，能承载200以上用户同时在线使用。同时，系统具有较强的安全性和灾难恢复能力，能够定期进行数据备份，防止错误操作可能造成的数据丢失、破坏与，并防止用户非法获取网页以及内容，记录操作日志，操作可追溯。

5.准确性

系统的准确性有待继续提高。首先，对标地块的三种发展方式（种养农业、休闲农业、乡村旅游）之间的测评分值差异不够显著，这可能由于遗漏了重要指标或专家赋予权重值的过程存在问题所致，影响了对目标地块规划发展指导的实用性。其次，系统最后对目标地块的总体评级是根据测评分值与可流转年限这一指标来进行折算，而并不是将可流转年限作为43个指标之一，折算方式较为简单，影响评级结果准确性。最后，系统没有得出对目标地块流转价格的估价，依然是采用流转供给方报价，没能给流转需求方提供当地市场价格参考。

6.运行效率

系统的运行较流畅。通过利用LoadRunner模拟大量用户操作，检查系统的响应速度以及在多用户情况下的可用性。具体地，录制访问脚本，每10分钟增加4个虚拟用户，持续运行10个小时，10小时运行完成后，每10分钟退出4个虚拟操作用户。测试结果表示，系统运作正常，响应速度在0.5秒内，在网络稳定的环境下，操作性界面单一操作的系统响应时间小于3秒，不存在崩溃或超时的情况，总体运行测试结果良好。

四、对土地综合测评系统的改进建议

1.拓展系统功能，扩大土地发展指导范围

目前，该系统对目标地块的综合测评结论及生成的适宜性报告暂时只有针对农用地的三大开发模式。系统在后续升级中，应当增加对其他土地发展方式的适宜性指导功能，例如集体建设用地对工业、商业等方向的发展适宜性分析，对更多类型的测评目标地块提供更多样的发展建议。同时，系统应增加土地流转价格估值这项服务内容，提高土地流转市场的透明度。另外，建议“地合网”可应用该系统，应企业、单位或个人需求，定制个性化服务，满足不同用户特殊需求。

2.研制自动化检测仪器，降低项目成本

目前，该系统一些基础数据需要实地考察，耗费大量人力物力。特别是，系统的土地质量评估子系统中，数据均需要调研人员利用通过实地考察取样后，经实验室检测来获得。这工作对于几个目标地块或面积较小的目标地块，可按时有效地进行。但在扩大服务范围、扩展测评对象类型后，或目标地块面积较大时，对于收集土地质量数据的工作量将大幅增加，以致需要较多的人力物力才可完成基础数据的收集及分析。因此，建议“地合网”可尝试研制自动化的土地质量检测仪器，以节省项目成本。

3.改进测评指标与权重值，提高系统准确性

系统的最终结果由六大子系统测算结果进行线性加权求和而得出，所以各子系统中的指标内容、分值及其权重值都会对测评系统的最终结果造成影响。因此，系统的升级要注意改善各项指标的选取和其权重值的调整，以更符合实际的应用情况。而且，对于我国不同地域的目标地块的测评，各子系统中各指标的分值评判也应该依据当地的情况进行调整，使测评最终结果更贴合当地实际。

4.加强数据管理应用，形成行业规范

当土地综合测评系统评价、收集的目标地块宗数达到一定量的时候，便可形成系统的、统计口径一致的云数据。系统在升级及拓展后，通过将原来分散的、格式不统一的、数字化或没有数字化的资料重新整理成为格式统一、完整、相关联的分层分类信息，构建适用于土地和管理管理的大数据分析平台，促进土地流转行业的信息规范化，保证数据的及时性、准确性和规范性。同时，可结合经济发展数据，建立预测模型及评价指标，科学判断土地各类发展的潜力及适宜性。

五、结语

土地综合测评系统在互联网农地流转中的应用，是产研结合的一个典型范例，使得系统应用企业可便捷地形成目标地块的适宜性评价研究成果，并直接用于土地流转行业的服务工作，从而为流转需求方提供较为科学直观、容易理解的参考意见。同时，系统的应用也有利于解决土地流转过程中交易费用高昂等的问题，提升交易效率。然而，系統在友好性与准确性等方面，依然存在着一定的不足。为此，土地综合测评系统可在拓展系统功能、研制自动化检测仪器、改进测评指标与权重值、加强数据管理应用等方面入手，进行系统升级，以不断完善。

参考文献：

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[3]罗必良，吴晨.交易效率：农地承包经营权流转的新视角——基于广东个案研究[J].农业技术经济，2008（02）：12-18.

作者简介：梁丽莎（1987-），女，广东中山人，主要从事土地规划、土地咨询及土地调查等研究。

王 思（1985-），女，广东汕头人，主要从事土地规划、土地咨询及土地调查等研究。